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INVESTIRE COMPRANDO LA "NUDA PROPRIETÀ"
Uno degli investimenti sulle case più interessanti in assoluto - specie se nell'ottica del lungo termine - è senza dubbio rappresentato dall'acquisto della "nuda proprietà" di un immobile, che di fatto permette di comprare un appartamento a un prezzo nettamente inferiore al pieno valore di mercato.
1) COSA È LA NUDA PROPRIETÀ
La "nuda proprietà" - concetto che ormai da molti anni comincia a farsi largo anche in Italia - significa scissione della piena proprietà di una casa in due parti: da una parte l'usufrutto, che è il diritto per il proprietario che mette in vendita la nuda proprietà a godere dell'immobile fino alla sua morte, e dall'altra, appunto, la nuda proprietà, cioè il diritto di proprietà dell'acquirente che è come "parcheggiato" in attesa di ricongiungersi con l'altra metà alla morte del proprietario. L'aspetto interessante per l'usufruttuario è che praticamente non esistono rischi: il suo problema è rappresentato soltanto da un'equa valutazione del valore della sua casa. Complice il progressivo invecchiamento della popolazione italiana e lo Stato disastrato del sistema pensionistico italiano, secondo alcuni questo diventerà nei prossimi anni - ma un po' lo si vede già oggi - uno degli investimenti immobiliari più diffusi, anche se è frenato dal fatto che difficilmente le banche italiane erogano un mutuo per tale tipo di acquisto.
2) I VANTAGGI PER IL VENDITORE
A vendere la nuda proprietà sono di solito delle persone anziane senza eredi che vogliono mettersi in tasca decine - se non centinaia - di milioni di euro, che permettono loro di vivere più serenamente, mantenendo al contempo il diritto di abitare nella propria casa finché vivono, senza quindi dover rinunciare alle proprie abitudini. In questo modo, rendono liquido un capitale altrimenti inutilizzato e si mettono al riparo dalle spese straordinarie, che sono a carico del nudo proprietario. Inoltre, lo stesso usufruttuario può godere di ulteriori frutti economici cedendo in affitto l'immobile per un periodo determinato, magari allo stesso nudo proprietario e con lo scopo di ritirarsi in una casa di riposo confortevole e adatta alle sue esigenze (in tal caso può richiedere al nudo proprietario una "buonauscita"). Infine, l'usufruttuario può, in qualsiasi momento, vendere assieme al nudo proprietario la piena proprietà dell'immobile ed avrà, in tal caso, diritto a riscuotere la quota relativa al valore dell'usufrutto.
3) IL GIUSTO PREZZO PER LA "NUDA PROPRIETÀ"
Esistono delle tabelle specifiche, basate sull'aspettativa di vita media alle varie età, in grado di quantificare statisticamente la durata dell'investimento e quindi anche il rendimento finale. Ad es., se il proprietario ha 70 anni, la sua speranza di vita è di 11 anni (14 se è una donna, 16 se la casa è abitata da una coppia). Da un simile dato, si può calcolare il giusto abbattimento di prezzo - che però non è fissato per legge - rispetto al prezzo pieno di mercato dell'immobile, che compensa la non disponibilità immediata del bene ed il mancato reddito dell'investimento. Nel caso di un appartamento del valore di 400.000 euro (e di un proprietario maschio di 70 anni), ed ipotizzando che se affittato darebbe un reddito medio netto annuo di circa 12.000 euro, il giusto abbattimento risulterebbe del 35-40%, pari ad almeno 140.000 euro in meno. In generale, più il proprietario è anziano e minori sono le sue speranze di vita, e dunque minore è anche il possibile abbattimento sul valore di mercato dell'immobile.
| Età in anni dell'usufruttuario | Valore dell'usufrutto | Età in anni dell'usufruttuario |
Valore dell'usufrutto |
| da 41 a 45 | 85% | da 70 a 72 | 40% |
| da 46 a 50 | 75% | da 73 a 75 | 35% |
| da 51 a 53 | 70% | da 76 a 78 | 30% |
| da 54 a 56 | 65% | da 79 a 82 | 25% |
| da 57 a 60 | 55% | da 83 a 86 | 20% |
| da 61 a 66 | 50% | da 87 a 92 | 15% |
| da 67 a 69 | 45% | da 93 a 99 | 10% |
4) I VANTAGGI PER L'ACQUIRENTE
A comprare la nuda proprietà, invece, sono persone - tipicamente di reddito medio-alto - che fanno un investimento senza avere alcuna fretta di monetizzarlo, dal momento che fanno una "scommessa" sulla vita dell'usufruttuario: saranno quindi fortunate se quest'ultimo non vivrà a lungo, ma non potranno lamentarsi se un vecchietto di 70 anni supererà la boa dei 90. L'acquirente ha inoltre numerosi vantaggi: (1) di non avere oneri fiscali o spese, se non quelle straordinarie; (2) il vantaggio fiscale di dichiarare nel rogito una valore più basso della piena proprietà; (3) la possibilità di acquistare a un prezzo conveniente appartamenti di qualità; (4) facilità di gestione, perché non si deve sollecitare un inquilino a pagare l'affitto; (5) la "liquidabilità" dell'investimento, poiché c'è la possibilità di rivendere in qualsiasi momento la nuda proprietà acquistata. L'acquirente, infine, prima di comprare può accertarsi delle condizioni psico-fisiche del venditore richiedendo un certificato dal medico di famiglia.
5) CONSIGLI PER ACQUIRENTE E VENDITORE
All'acquirente, si consiglia di non cedere nel contratto con il venditore l'usufrutto bensì il "diritto di abitazione", per evitare che l'appartamento venga affittato a terzi (che comunque non possono rimanere nell'appartamento per più di 5 anni dalla morte dell'usufruttuario), oppure si può concedere l'usufrutto con "diritto di prelazione". Inoltre, affinché l'investimento sia conveniente, lo "sconto" sul valore pieno di mercato dovrà essere almeno del 30%, in caso contrario è meglio rivolgersi al mercato degli appartamenti affittati; e, affinché l'acquisto della nuda proprietà risulti concorrenziale con altre forme di investimento, l'attesa per il ricongiungimento con l'usufrutto non dovrebbe superare i 10 anni. Al venditore, invece, si consiglia di far valutare l'appartamento da un perito o da un esperto agente immobiliare, e di controllare che l'immobile sia in regola dal punto di vista del condono edilizio perché, se dopo si scopre che non lo è, il compratore potrebbe sottoporre il venditore a dei "ricatti".
INDICE
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LO "SCALPING" E IL "DAY TRADING" 
TRADING
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QUANDO E COME USCIRE DA UN TRADE TRADING ONLINE -
COME SI FISSA LO STOP-LOSS IN PRATICA TRADING ONLINE - ALCUNI
CONSIGLI PER FARE DEI PROFITTI TRADING ONLINE -
LA PSICOLOGIA DEL TRADER TRADING
ONLINE - GLI ERRORI PIÙ COMUNI DEL TRADER PRINCIPIANTE TRADING
ONLINE - LA DIVERSIFICAZIONE PER LA GESTIONE DEL RISCHIO TRADING
FAI-DA-TE - COME FARE TRADING SU EURO E VALUTE (FOREX) TRADING
FAI-DA-TE - COME FARE TRADING SULLE AZIONI ITALIANE TRADING
FAI-DA-TE - COME FARE TRADING SU INDICI E COMMODITIES TRADING CON GLI ETF - I
VARI TIPI DI ETF E PRODOTTI CORRELATI TRADING
CON GLI ETF - LA LOTTA CONTRO I "MARKET MAKERS" TRADING
CON GLI ETF - USO CORRETTO E PERICOLI DEGLI ETF "LEVERAGED" COMMODITIES - PERCHÈ E QUANDO PUNTARE SULLE COMMODITIES COMMODITIES - TUTTI I CANALI PER INVESTIRE NELLE MATERIE PRIME COMMODITIES - LE PRINCIPALI STRATEGIE DI TRADING APPLICABILI COMMODITIES - I VARI ETF ED ETC PER TRADARE SULLE COMMODITIES COMMODITIES - COME INVESTIRE CON I FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO COMMODITIES - SPECULARE CON I FUTURE: UN APPROCCIO RISCHIOSO ANALISI FONDAMENTALE: PER
FARE PREVISIONI A MEDIO E LUNGO TERMINE ANALISI TECNICA: UNA BREVE
INTRODUZIONE A QUESTA DISCIPLINA ANALISI TECNICA: (1)
TEORIA DI DOW - (2)
TREND DI MERCATO ANALISI TECNICA:
(3) ONDE DI ELLIOTT -
(4)
SUPPORTO E RESISTENZA ANALISI TECNICA: (5) PUNTI
PIVOT - (6) LINEE
DI TREND - (7) GAP PATTERN GRAFICI: (1)
CANALI DI PREZZO - (2)
TESTA E SPALLE PATTERN GRAFICI: (3)
DOPPI O TRIPLI MASSIMI O MINIMI - (4) TRIANGOLI PATTERN GRAFICI: (5)
TAZZA E MANICO - (6)
BANDIERA E PENNANT PATTERN GRAFICI: (7)
CUNEI - (8)
RIMBALZO DEL "GATTO MORTO" INDICATORI TECNICI: UNA
GUIDA PER ORIENTARSI FRA I VARI STRUMENTI INDICATORI DI TREND: (1) MEDIA
MOBILE - (2)
MACD - (3)
ADX - (4) SAR
INDICATORI DI MOMENTO: (1) RSI
- (2) STOCASTICO
- (3)
ROC - (4)
W%R INDICATORI DI VOLUME: (1)
TREND PREZZO E VOLUME - (2)
MFI -
(3) A/D INDICATORI DI
VOLATILITÀ: (1) BOLLINGER
- (2)
ATR - (3)
CHAIKIN -
(4)
SD STRATEGIE DI TRADING - (1) INTRODUZIONE
-
(2) PRINCIPALI
CATEGORIE STRATEGIE DI TRADING - (3)
TREND FOLLOWING - (4)
MEAN REVERSION STRATEGIE DI TRADING - (5)
RICONOSCIMENTO DI PATTERN STRATEGIE DI TRADING - (6)
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TRADING SULL'ORARIO E SUL CALENDARIO STRATEGIE DI TRADING - (9)
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DAVVERO UN SISTEMA DI TRADING TRADING SYSTEMS
- CONSIGLI PER CHI VUOLE REALIZZARNE UNO TRADING SYSTEMS - I
SISTEMI DI TRADING PER I DIVERSI MERCATI TRADING SYSTEMS - TIPI DI
SOFWARE ED OTTIMIZZAZIONE TRADING SYSTEMS - LE VARIE
PARTI COMPONENTI UN TRADING SYSTEM TRADING SYSTEMS -
PROGRAMMARE UNA PIATTAFORMA DI TRADING TRADING SYSTEMS
- TRADING ALGORITMICO E AD ALTA FREQUENZA FINANZA
PERSONALE - COME PIANIFICARE LE PROPRIE FINANZE FINANZA PERSONALE -
L'IMPORTANZA DELLA PIANIFICAZIONE FINANZIARIA FINANZA PERSONALE -
RISPARMIARE CON IL CALCOLO DELLE USCITE FINANZA PERSONALE -
L'INFLAZIONE E L'EROSIONE DEL PROPRIO CAPITALE FINANZA
PERSONALE - COME CREARE IL PROPRIO PORTAFOGLIO IDEALE FINANZA PERSONALE - COSE
DA
VALUTARE IN UN POSSIBILE INVESTIMENTO FONDI
COMUNI - COME SCEGLIERE I MIGLIORI FONDI DI INVESTIMENTO FONDI COMUNI - ALCUNI
CONSIGLI UTILI PER INVESTIRE NEI FONDI FONDI COMUNI - PERCHÈ INVESTIRE IN QUESTO STRUMENTO FINANZIARIO FONDI COMUNI - COME ACQUISTARE ONLINE I FONDI DI INVESTIMENTO FONDI COMUNI - (1)
TIPI DI FONDI CLASSICI - (2)
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I FONDI PENSIONE INVESTIRE IN IMMOBILI - INTRODUZIONE AGLI INVESTIMENTI NEL MATTONE INVESTIRE IN IMMOBILI - ANDAMENTO DEL MERCATO: I CICLI IMMOBILIARI INVESTIRE IN IMMOBILI - COME STIMARE IL VALORE DI UNA CASA INVESTIRE IN IMMOBILI - I TIPI DI BUSINESS IN CAMPO IMMOBILIARE INVESTIRE IN IMMOBILI - LE STRATEGIE PER MASSIMIZZARE I GUADAGNI INVESTIRE IN IMMOBILI - IL MATTONE E LE TASSE: MA QUANTO MI COSTI? INVESTIRE IN IMMOBILI - IL MUTUO: SU CHE CIFRA POSSO CONTARE? INVESTIRE IN IMMOBILI - INVESTIRE IN CASE LOCATE O DA AFFITTARE INVESTIRE IN IMMOBILI - INVESTIRE COMPRANDO LA CASA ALL'ASTA INVESTIRE IN IMMOBILI - INVESTIRE IN UNA CASA DA COSTRUIRE INVESTIRE IN IMMOBILI - INVESTIRE COMPRANDO LA "NUDA PROPRIETÀ" ACQUISTARE CASA - LE VARIE FASI DELL'ACQUISTO DI UNA CASA ACQUISTARE CASA - RICERCA "FAI-DA-TE" E CON LE AGENZIE IMMOBILIARI ACQUISTARE CASA - COME SCEGLIERE L'ABITAZIONE GIUSTA ACQUISTARE CASA - I CONTROLLI DA EFFETTUARE PRIMA DI PROCEDERE ACQUISTARE CASA - IL CONTRATTO PRELIMINARE O "COMPROMESSO" ACQUISTARE CASA - LA CONCLUSIONE: IL ROGITO NOTARILE INVESTIMENTI
ALTERNATIVI - COME INVESTIRE IN ALTRI BENI RIFUGIO INVESTIMENTI ALTERNATIVI -
COME INVESTIRE IN ORO, ARGENTO E PLATINO INVESTIMENTI
ALTERNATIVI - COME INVESTIRE IN DIAMANTI E ALTRE PIETRE INVESTIMENTI ALTERNATIVI -
COME INVESTIRE IN QUADRI E OGGETTI D'ARTE INVESTIMENTI ALTERNATIVI -
COME INVESTIRE IN ALTRI BENI DI LUSSO INVESTIMENTI ALTERNATIVI -
COME INVESTIRE IN OGGETTI DA COLLEZIONE STRUMENTI
- GLOSSARIO: A-B, C-E,
F-G,
H-L,
M-O,
P-R,
S-T,
V-Z STRUMENTI -
LIBRI SU: (1) TRADING
DI BASE - (2)
TRADING AVANZATO STRUMENTI -
LIBRI SU: (3) FOREX
E BORSA - (4)
ANALISI TECNICA STRUMENTI -
LIBRI SU: (5) TRADING
SYSTEMS - (6)
ETF E COMMODITIES STRUMENTI -
LIBRI SU: (7)
FONDI COMUNI - (8)
INVESTIMENTI IMMOBILIARI INDICATORI ECONOMICI - UNO
STRUMENTO PER PREVEDERE IL FUTURO INDICATORI ECONOMICI -
CALENDARIO DEGLI ANNUNCI PER BORSA E FOREX INDICATORI ECONOMICI -
DATI AGGIORNATI DEI VARI INDICATORI INDICATORI ECONOMICI -
PREVISIONI PER MONDO E ITALIA PER I PX 6 MESI QUOTAZIONI E
GRAFICI: (1)
BORSA ITALIANA - (2)
BORSE ESTERE QUOTAZIONI E
GRAFICI: (3)
PETROLIO - (4)
ORO - (5)
COMMODITIES QUOTAZIONI E
GRAFICI: (6)
ETF - (7)
FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO QUOTAZIONI E
GRAFICI: (8)
VALUTE - (9)
OBBLIGAZIONI E TITOLI DI STATO NEWS: (1) WALLSTREETITALIA
- (2) TREND ONLINE
- (3) MARKET WATCH.
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