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L'IPOTECA A GARANZIA DEL MUTUO IMMOBILIARE


1) L'IPOTECA PER LA CONCESSIONE DI UN MUTUO 

Quando un immobile viene acquistato con un mutuo cosiddetto ipotecario, sull’immobile in questione viene “iscritta un’ipoteca”, che conferisce alla banca il diritto di agire sul bene dato in garanzia - in pratica, di espropriarlo e farlo vendere in maniera forzata all'asta per recuperarne il valore - in caso di mancato rimborso da parte del mutuatario. L’ipoteca non incide sul godimento del bene da parte di chi lo ha acquistato tramite il mutuo, ma rappresenta un vincolo nel caso si decida successivamente di venderlo. Infatti, questo diritto di garanzia della banca segue l'immobile di proprietario in proprietario nel caso esso venga venduto, e risulta dai registri tenuti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari finché non viene estinto e cancellato con un atto ufficiale. Si noti che l'ipoteca deve essere iscritta su un bene immobile che è ancora di proprietà del venditore qualora il bene sia in compravendita e l'erogazione del mutuo condizioni il perfezionamento della stessa.







2) QUALI SONO LE GARANZIE RICHIESTE PER CONCEDERE UN MUTUO?

Nel caso di un mutuo immobiliare è richiesta un’ipoteca di primo grado sull'immobile acquistato, ma a garanzia possono anche essere forniti altri immobili (case, terreni, capannoni, etc.) o beni di proprietà del richiedente, oppure garanzie accessorie ritenute idonee: fideiussioni bancarie, assicurative, cambiali ipotecarie, etc. Nella maggior parte dei casi, la garanzia aggiuntiva è rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario, che tramite una fideiussione scritta si fa garante per suo conto della restituzione del debito contratto da quest'ultimo. Nel caso in cui, nel corso del rapporto, le garanzie vengano meno (ad es. per danneggiamento o distruzione dell'immobile) o ne diminuisca il valore, l'istituto di credito ha in genere facoltà di richiederne un reintegro nella forma di nuovi beni da ipotecare, fideiussioni, o revoca parziale del prestito, a seconda di quanto previsto nel contratto di mutuo, che può - ove convenuto - prevedere anche l'applicazione della clausola di rescissione del mutuo stesso.


3) L'ITER BUROCRATICO PER LA CONCESSIONE DEL MUTUO

L'iter da seguire per ottenere un mutuo comincia con la consegna - alla banca o alla finanziaria - del modulo di richiesta del mutuo e dell'ampia documentazione da allegare. A questo punto, la banca apre un'istruttoria per valutare le condizioni economiche del richiedente, gli scopi della sua richiesta, la congruità della documentazione fornita e si accerta attraverso apposite banche dati (ad es., la Centrale Rischi) di eventuali altri mutui o finanziamenti già in corso oltre che di eventuali protesti, morosità, ritardi nei pagamenti, etc. Dopodiché, l'istituto di credito fa eseguire da un tecnico di sua fiducia una perizia sull'immobile per stimarne il valore e descriverne le precise caratteristiche. Se il richiedente e la somma richiesta sono ritenuti idonei, il mutuo viene concesso attraverso un atto redatto dinanzi a un notaio contestualmente al rogito dell'immobile (se si tratta di un mutuo necessario per la sua compravendita), ed in seguito il capitale viene materialmente erogato al beneficiario. 







4) CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA A GARANZIA

La cancellazione dell'ipoteca a garanzia del mutuo è un atto notarile, dai costi paragonabili a quelli dell'iscrizione del mutuo stesso, che si rende necessaria anche quando l'estinzione naturale o anticipata del mutuo annullano, di fatto, la possibilità di adoperarla, in quanto chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora. In altre parole, "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa. Dunque, prima di porre in vendita un immobile per il quale il mutuo è stato estinto, in passato occorreva procedere tramite un notaio alla cancellazione dell'ipoteca e alla relativa trascrizione nei registri immobiliari. Oggi invece, grazie al Decreto Bersani, quando viene estinto il debito residuo con la banca, questa è obbligata a rilasciare al cliente una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo, e a darne comunicazione alla locale Agenzia del Territorio, che procede d'ufficio e gratuitamente alla cancellazione dai registri immobiliari, senza oneri per il mutuatario.


5) QUANTO DENARO SI PUÒ AVERE COL MUTUO IPOTECARIO?

In generale, l’importo erogato dalla banca si aggira tra il 60% e l’80% del valore dell’immobile che risulta non dal prezzo concordato per la compravendita dello stesso, bensì dalla perizia sul bene effettuata da un esperto di fiducia su incarico dell'istituto di credito. Tuttavia, le banche negli ultimi periodi hanno esteso le percentuali di finanziamento anche oltre l’80%, a fronte di maggiori garanzie e di condizioni più onerose rispetto a quelle applicate di solito. La diffusione, da diverso tempo, di mutui in grado di finanziare fino al 100% del valore dell’immobile offerto in garanzia è spiegata dalla presenza di assicurazioni aggiuntive per la parte eccedente il limite dell'80% stabilito dalla normativa vigente. Ai fini della valutazione dell’importo finanziabile, gli istituti creditizi si basano, oltre che sul valore cauzionale dell'immobile, anche sul reddito e sulla capacità di rimborso del richiedente, e in genere concedono un mutuo che abbia una rata mensile di importo non superiore ad 1/3 del reddito familiare netto mensile.









INDICE


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