Serve L’APE Per Affittare Una Casa?
1. La Certificazione Energetica: Cos’è Davvero e Perché È Diventata Indispensabile
Negli ultimi anni, il concetto di efficienza energetica ha assunto un’importanza crescente non solo in ambito ambientale, ma anche nel mercato immobiliare. Tra gli strumenti fondamentali in questo contesto troviamo l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), un documento tecnico redatto da un certificatore abilitato che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare.
L’APE è diventato obbligatorio in molte situazioni, tra cui anche la locazione di un immobile, sia ad uso abitativo che commerciale. Questo obbligo nasce dalla volontà del legislatore di rendere più trasparente il mercato immobiliare e di sensibilizzare i cittadini sull’importanza di ridurre i consumi energetici, premiando gli immobili più efficienti.
Il documento attribuisce una classe energetica, da A4 (la migliore) a G (la peggiore), che rappresenta il livello di prestazione dell’immobile. Oltre alla classe, l’APE riporta altri dati importanti come il fabbricato di riferimento, gli interventi migliorativi suggeriti, il fabbricato climatico, i consumi stimati per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, e l’energia primaria totale e non rinnovabile.
Per capire appieno l’obbligatorietà dell’APE in caso di affitto, è necessario considerare non solo le normative nazionali, ma anche i regolamenti europei che hanno spinto verso un processo di uniformazione degli standard di efficienza tra gli Stati membri. Il Decreto Legislativo 192/2005, integrato e modificato negli anni successivi (in particolare dal D.Lgs. 48/2020), ha recepito le direttive europee e introdotto sanzioni precise per i casi di inadempienza.
2. Quando Serve L’APE Per L’Affitto? Obblighi Normativi e Sanzioni
Dal 2013, l’APE è obbligatorio per tutti i contratti di locazione, indipendentemente dalla tipologia di immobile o dalla durata del contratto. È richiesto sia per locazioni a uso abitativo che per quelle a uso commerciale o direzionale, e non fa differenza se si tratti di una prima locazione o di una rinnovata.
L’obbligo entra in gioco già in fase di annuncio pubblicitario: ogni annuncio immobiliare, che sia online o su supporto cartaceo, deve contenere l’indicazione della classe energetica e dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren), così come riportati sull’APE. In mancanza di queste informazioni, l’annuncio non è conforme alla normativa e può comportare sanzioni per l’agenzia immobiliare o per il proprietario.
In fase di stipula del contratto di locazione, l’APE deve essere consegnato in copia all’inquilino, e deve essere allegata al contratto una dichiarazione delle parti in cui il conduttore attesta di aver ricevuto l’attestato. Anche se non è più obbligatorio allegare l’APE stesso al contratto da depositare presso l’Agenzia delle Entrate, la mancata consegna può determinare sanzioni amministrative da 1.000 a 4.000 euro, ridotte della metà se il contratto ha durata inferiore ai tre anni.
È importante notare che l’obbligo non si limita alla prima locazione: anche in caso di subentro, di prolungamento del contratto, o di cedolare secca, l’APE è sempre richiesto, a meno che l’unità immobiliare sia esclusa per legge (come nel caso di edifici storici, ruderi, o fabbricati agricoli non riscaldati).
3. Chi Deve Fornire L’APE e Come Si Ottiene
La responsabilità di dotare l’immobile dell’Attestato di Prestazione Energetica è sempre a carico del proprietario locatore, che deve provvedere a far redigere l’attestato da un tecnico abilitato, ovvero un ingegnere, architetto o geometra con formazione specifica in materia energetica.
Il certificatore effettua un sopralluogo obbligatorio, durante il quale raccoglie dati tecnici sull’involucro edilizio, gli impianti presenti, i materiali isolanti e gli infissi. L’analisi può includere anche l’utilizzo di software di simulazione energetica riconosciuti dal CTI (Comitato Termotecnico Italiano), che permettono di calcolare il fabbisogno energetico dell’immobile in condizioni standardizzate.
Il costo per redigere un APE varia in base a diversi fattori, tra cui la dimensione dell’immobile, la complessità degli impianti, la zona geografica, e la professionalità del tecnico. Nel 2025, il prezzo medio per un APE aggiornato e redatto in modo conforme si aggira intorno ai 150-250 euro, ma può salire in caso di grandi unità immobiliari o per certificazioni urgenti.
Una volta redatto, l’APE ha validità di 10 anni, a condizione che non vengano effettuati interventi edilizi o impiantistici significativi che modifichino le prestazioni energetiche dell’edificio. In caso contrario, è necessario rinnovare l’attestato.
Il certificato deve poi essere registrato presso il SIAPE (Sistema Informativo Nazionale per la Prestazione Energetica degli Edifici), gestito da ENEA, che raccoglie tutti gli attestati emessi su scala nazionale e li rende consultabili a enti pubblici e tecnici.
4. APE e Qualità Energetica: Un Nuovo Criterio Per Scegliere Casa
L’introduzione dell’APE ha modificato radicalmente il modo in cui gli utenti approcciano la scelta di una casa in affitto. Oggi, la classe energetica non è più un’informazione marginale, ma un criterio di selezione fondamentale, soprattutto per chi è attento ai costi di gestione dell’abitazione e all’impatto ambientale.
Un appartamento in classe G può comportare costi annui di riscaldamento e raffrescamento anche tre o quattro volte superiori rispetto a un immobile in classe A4. Questa differenza incide concretamente sulle spese mensili, diventando un fattore discriminante soprattutto per i giovani, le famiglie numerose e gli affittuari di lungo periodo.
Nel mercato immobiliare italiano, però, la maggior parte degli immobili in affitto si colloca ancora in classi medio-basse. Secondo dati ENEA aggiornati al 2024, più del 60% del patrimonio immobiliare residenziale italiano si trova tra le classi E, F e G, il che suggerisce un margine enorme per interventi di riqualificazione.
Non a caso, molti locatori stanno investendo in miglioramenti energetici — come la sostituzione degli infissi, l’installazione di caldaie a condensazione o pompe di calore, o l’isolamento termico dell’edificio — non solo per aumentare il valore dell’immobile, ma anche per renderlo più competitivo sul mercato della locazione.
Un immobile con classe energetica alta, infatti, può essere affittato più velocemente e a un canone superiore, e spesso attrae inquilini più stabili e affidabili. In alcune città italiane, la differenza di canone tra un’abitazione in classe G e una in classe B può arrivare al 20-25%.
5. Prospettive Future: Verso Un’Edilizia A Basso Impatto Energetico
La direzione normativa e tecnica è ormai chiara: nei prossimi anni, l’Italia (come tutti gli Stati membri dell’UE) dovrà conformarsi al principio del “consumo quasi zero” per tutti gli edifici residenziali, sia nuovi che ristrutturati. La Direttiva EPBD IV (Recast della Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici), approvata nel 2024, prevede che dal 2030 tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere a emissioni zero, mentre quelli esistenti dovranno essere gradualmente riqualificati.
Questo significa che anche gli immobili destinati alla locazione dovranno essere adeguati agli standard minimi di efficienza. In tale contesto, l’APE rappresenta uno strumento chiave per monitorare il progresso verso questi obiettivi. Non è escluso che, in futuro, possano essere introdotti vincoli normativi più stringenti per l’affitto di immobili in classe energetica troppo bassa.
Parallelamente, il legislatore italiano sta valutando la possibilità di incentivare la riqualificazione energetica degli immobili tramite nuove forme di detrazione fiscale, sostituendo gradualmente i meccanismi del Superbonus (ormai non più operativi nella forma originaria). Le detrazioni del Bonus Casa e dell’Ecobonus ordinario rimangono disponibili per interventi di efficienza energetica, ma con aliquote più contenute e procedure meno generose rispetto al passato.
In prospettiva, chi oggi affitta una casa farebbe bene a guardare oltre il solo canone, considerando invece l’intero costo energetico di esercizio. In quest’ottica, l’APE non è solo un obbligo di legge, ma un alleato nella scelta consapevole dell’abitazione, in grado di guidare verso soluzioni più sostenibili ed economicamente vantaggiose.
