Nel panorama normativo italiano legato all’efficienza energetica degli edifici, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è uno strumento imprescindibile. Si tratta di un documento ufficiale che certifica la classe energetica di un immobile, indicando quanta energia è necessaria per utilizzarlo nelle condizioni standard di funzionamento. Tuttavia, ci si chiede spesso: cosa succede se non ho l’APE? Le conseguenze possono essere serie, concrete e molto più frequenti di quanto si pensi, soprattutto in ambito contrattuale e notarile.
In questo articolo approfondiremo cosa comporta la mancanza dell’APE, quali sono i rischi legali ed economici, in quali casi è obbligatorio, come si redige correttamente e quali sono le sanzioni previste dalla normativa attuale. Una guida completa e chiara per evitare brutte sorprese.
1. L’APE: Cos’è, Quando Serve E Perché È Importante
L’Attestato di Prestazione Energetica è stato introdotto per la prima volta nel 2005, ma è diventato obbligatorio in forma strutturata a partire dal 2013 con il D.L. 63/2013 convertito nella Legge 90/2013. Oggi, nel 2025, l’APE rappresenta una parte fondamentale dei documenti richiesti per una serie di operazioni immobiliari.
È un documento redatto da un tecnico abilitato e indipendente (ingegnere, architetto, geometra o perito industriale), che, a seguito di un sopralluogo e di una valutazione tecnica, assegna all’immobile una classe energetica da A4 (la più efficiente) a G (la meno performante). Questa classificazione si basa su vari parametri, come la coibentazione, l’impianto di riscaldamento, la presenza di fonti rinnovabili, l’isolamento termico e le caratteristiche costruttive dell’edificio.
Ma l’APE non è solo un indicatore tecnico: è diventato un documento giuridico obbligatorio in moltissimi casi, in primis per:
la compravendita di immobili (anche solo quote),
la locazione,
le nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti,
l’accesso ad alcuni incentivi fiscali per la riqualificazione energetica.
Quindi, non avere l’APE o possederne uno non valido, datato, errato o non aggiornato, significa esporsi a pesanti conseguenze, che possono variare da sanzioni pecuniarie fino alla nullità di un contratto.
2. Conseguenze Giuridiche: Sanzioni, Nullità E Problemi Contrattuali
Vediamo ora nel dettaglio cosa comporta l’assenza dell’APE nei vari contesti.
Nella compravendita di un immobile
Nel caso di vendita di un immobile, l’APE deve essere obbligatoriamente allegato all’atto notarile. In mancanza di questo documento, il contratto non è nullo, ma è passibile di sanzione per entrambe le parti, in particolare per il venditore e il notaio rogante.
Il Decreto Legislativo 192/2005, aggiornato più volte (l’ultima volta con il D.Lgs. 48/2020 in attuazione della Direttiva UE 2018/844), prevede una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro per il venditore che non consegna l’APE al momento della stipula.
Il notaio, pur non essendo obbligato a verificare il contenuto dell’APE, ha però il dovere di accertarne l’allegazione all’atto. In caso contrario, può essere sanzionato a sua volta dal Consiglio Notarile.
Importante: l’APE deve essere in corso di validità (dura 10 anni) e riferirsi all’immobile nello stato in cui si trova al momento della vendita. Se, ad esempio, sono stati fatti interventi rilevanti dopo l’ultimo APE, è necessario aggiornarlo.
Nella locazione
Anche nei contratti di locazione, l’APE è obbligatorio. Deve essere allegato al contratto e il proprietario ha l’obbligo di informare il conduttore dei dati energetici dell’immobile, riportando nel contratto stesso la dichiarazione di avvenuta consegna dell’APE.
Nel caso di omissione, si applica una sanzione da 1.000 a 4.000 euro, che può essere ridotta del 50% per locazioni inferiori ai 3 anni. La sanzione ricade esclusivamente sul locatore, ovvero il proprietario dell’immobile.
Da notare che la mancata allegazione dell’APE non rende nullo il contratto di locazione, ma può causare difficoltà in caso di contenziosi o verifica fiscale.
Nei rogiti notarili
Come anticipato, nei rogiti notarili per compravendite immobiliari l’allegazione dell’APE è obbligatoria. In sua assenza, l’atto può essere comunque registrato ma con l’applicazione delle sanzioni previste.
Un rischio sottovalutato riguarda la responsabilità professionale del notaio, il quale è tenuto a menzionare nell’atto la classe energetica dell’immobile e l’avvenuta consegna dell’APE. Se questa dichiarazione non è veritiera, il notaio può incorrere in sanzioni disciplinari.
Inoltre, nel caso in cui il venditore dichiari il falso sull’APE, si apre la porta a azioni legali da parte dell’acquirente, come la richiesta di risarcimento o la risoluzione del contratto per dolo o vizio del consenso.
3. L’APE Negli Annunci E Nelle Pratiche Edilizie
Un altro aspetto spesso trascurato è l’obbligo di inserire i dati dell’APE negli annunci immobiliari. Dal 2012, tutti gli annunci di vendita o affitto, sia online che offline, devono riportare:
la classe energetica,
l’indice di prestazione energetica globale (EPgl),
il tipo di impianto (centralizzato o autonomo).
La mancata indicazione comporta una sanzione da 500 a 3.000 euro, che ricade sull’agenzia o sul privato che pubblica l’annuncio.
Inoltre, l’APE è richiesto in fase di nuova costruzione, ristrutturazione importante (superiore al 25% dell’involucro) e accesso a bonus fiscali. Ad esempio, per ottenere l’Ecobonus, il Superbonus o il Bonus Casa, è necessario presentare l’APE ante e post intervento per dimostrare il miglioramento di almeno due classi energetiche.
In assenza di APE corretto e aggiornato, si perde il diritto alle detrazioni.
4. Quando L’APE Non Serve (E Attenzione Alle False Esenzioni)
Ci sono alcuni casi specifici in cui l’APE non è obbligatorio, ma è bene fare attenzione: non si tratta di esenzioni generalizzate, ma molto circoscritte.
Ad esempio, non serve l’APE per:
ruderi o edifici in stato di rovina non utilizzabili,
immobili con una superficie utile inferiore a 50 m² (ma attenzione: solo se isolati, non parte di un edificio più grande),
fabbricati agricoli o industriali non climatizzati,
box, cantine, autorimesse, parcheggi, depositi.
Tuttavia, anche in questi casi, è sempre consigliabile verificare caso per caso con un tecnico, perché le interpretazioni possono variare a seconda della destinazione d’uso e dello stato dell’immobile.
Un errore molto frequente è ritenere che l’APE non serva per immobili ereditati o donati. In realtà, la normativa lo richiede anche in questi casi, a meno che non rientrino nelle casistiche sopra elencate.
5. Come Rimediare Se Non Hai L’APE
Se ti rendi conto che non possiedi un APE valido e devi procedere con una vendita, una locazione o una pratica edilizia, la soluzione è semplice ma urgente: contatta un tecnico certificatore e richiedi il rilascio del documento.
La redazione dell’APE, nel 2025, ha un costo medio compreso tra 150 e 300 euro, a seconda della complessità dell’immobile e della zona. Il sopralluogo è obbligatorio per legge, e il certificatore deve firmare digitalmente il documento e registrarlo nel catasto energetico regionale.
Una volta ottenuto, l’APE ha validità di 10 anni, salvo modifiche sostanziali all’edificio (ad esempio cambio caldaia, ristrutturazione energetica, ampliamenti). In questi casi, va rinnovato.
Attenzione: non affidarti mai a certificatori improvvisati o offerte online sospettosamente economiche. Un APE errato o falso non solo è inutile, ma può esporti a sanzioni ancora più gravi, inclusa la denuncia penale per dichiarazione mendace.
Conclusione: L’APE Non È Un Fastidio, Ma Una Tutela
In conclusione, non avere l’APE o ignorarne l’importanza può causare conseguenze legali, economiche e contrattuali rilevanti. Le sanzioni sono elevate, ma ancora più pesanti possono essere i problemi nei rapporti tra privati, nei rogiti notarili o nelle pratiche fiscali.
L’APE non è solo un obbligo burocratico: è uno strumento fondamentale per valutare il valore reale di un immobile, comprendere il suo impatto ambientale e i costi di gestione futuri.
Se sei un proprietario, un acquirente, un affittuario o un professionista del settore immobiliare, non sottovalutare questo documento. Agire con consapevolezza e tempestività è l’unico modo per evitare problemi futuri e tutelare davvero i propri interessi.
Nel mercato immobiliare di oggi, dove l’attenzione ai consumi e all’ambiente è sempre più alta, la classe energetica di un immobile può fare la differenza tra un affare e un rimpianto.
