È Possibile Contestare Un APE Errato O Falso?

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento obbligatorio in molte situazioni legate alla compravendita o all’affitto di un immobile. Serve a classificare l’edificio secondo una scala di efficienza energetica e offre indicazioni sulla quantità di energia necessaria per riscaldare, raffrescare, produrre acqua calda sanitaria o illuminare l’immobile. Tuttavia, non sempre questo certificato risulta corretto o veritiero. In alcuni casi può contenere errori grossolani, valutazioni superficiali o addirittura essere totalmente inventato. Ma allora, è possibile contestare un APE errato o falso?

In questo articolo approfondiremo nel dettaglio la tematica, analizzando i casi in cui l’APE può essere contestato, chi può farlo, con quali strumenti e quali conseguenze giuridiche e tecniche comporta un APE sbagliato. Lo faremo suddividendo l’argomento in cinque grandi sezioni, per offrire una panoramica completa e utile a chiunque si trovi in una situazione di dubbio o contenzioso.

1. Che Cos’è L’APE E Perché È Così Importante?

L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento che fornisce informazioni fondamentali sulle prestazioni energetiche di un edificio o di una sua unità immobiliare. È redatto da un certificatore energetico abilitato, che può essere un ingegnere, un architetto, un geometra o un tecnico iscritto a un ordine professionale e in possesso dei requisiti normativi richiesti.

L’APE non ha solo una funzione informativa, ma è anche uno strumento legale richiesto per legge in numerosi casi: compravendita, affitto, ristrutturazione importante, accesso ad alcuni bonus edilizi o richiesta di agibilità. Il documento riassume, tra le altre cose:

• La classe energetica dell’immobile (da A4, la più efficiente, fino a G, la peggiore)
• I consumi energetici stimati per il riscaldamento, raffrescamento, produzione di acqua calda sanitaria
• Le emissioni di CO₂
• I suggerimenti per migliorare l’efficienza energetica

Nel corso degli anni, l’APE ha assunto un ruolo sempre più centrale. Non è più un semplice foglio accessorio, ma un elemento essenziale per valutare la qualità e l’economicità di gestione di un immobile. Basti pensare che un immobile in classe A4 può consumare anche l’80% in meno rispetto a uno in classe G, con evidenti risparmi sulla bolletta e benefici ambientali. Di conseguenza, un APE errato può alterare il valore di mercato di un immobile, trarre in inganno acquirenti o affittuari e generare danni economici.

 

2. Quando Un APE Può Essere Considerato Errato O Falso

Non tutti gli errori in un APE sono riconducibili a una volontà dolosa. È importante distinguere tra un APE errato per superficialità, incompetenza o trascuratezza e un APE falsificato o volutamente manipolato per favorire una delle parti coinvolte.

Un APE può essere ritenuto errato quando:

• Sono presenti dati tecnici sbagliati, come la superficie utile, la tipologia di impianto, il tipo di involucro, la zona climatica
• Non sono stati effettuati sopralluoghi obbligatori, il che rende l’intero APE nullo
• Sono state utilizzate stime troppo generiche o modelli di calcolo obsoleti
• Non sono state considerate ristrutturazioni recenti, come un cappotto termico, nuovi infissi, o una caldaia a condensazione

Un APE può essere considerato falso o fraudolento nei casi in cui:

• Viene redatto senza alcuna ispezione da parte del tecnico
• Riporta una classe energetica più alta di quella reale per rendere l’immobile più appetibile
• Utilizza dati inventati o copiati da altri certificati
• Il certificatore non è iscritto all’elenco regionale o non è in possesso dell’abilitazione

Un caso limite ma tutt’altro che raro riguarda gli APE fatti “a tavolino”, magari a basso costo, in cui il certificatore si limita a chiedere due foto via email e a inviare un documento senza nemmeno conoscere l’immobile. Questo è un comportamento non solo scorretto ma illegale, sanzionabile ai sensi delle normative vigenti.

 

3. Come Contestare Un APE Errato O Falso: Procedura E Strumenti

Se si sospetta che l’APE ricevuto sia sbagliato, incompleto o manipolato, è possibile e legittimo contestarlo. Il primo passo consiste nel raccogliere elementi oggettivi che dimostrino l’incongruenza o la falsità del documento.

Una strada molto concreta è richiedere una seconda certificazione energetica da parte di un altro professionista abilitato, scelto in modo indipendente. Se il nuovo APE evidenzia una differenza significativa nella classe energetica o nei valori riportati, diventa un elemento fondamentale per aprire una contestazione.

Dopodiché, si può procedere in più direzioni:

a) Contestazione Diretta Al Certificatore

È sempre buona norma inviare una comunicazione scritta al certificatore che ha redatto l’APE, chiedendo spiegazioni e l’eventuale rettifica. Questo passaggio può risolvere il problema senza bisogno di azioni legali, qualora il professionista riconosca l’errore e si renda disponibile a correggerlo.

b) Segnalazione All’Ordine Professionale

Se il certificatore non collabora o se l’errore è grave, è possibile segnalarlo all’ordine professionale di appartenenza (ad esempio Ordine degli Ingegneri, degli Architetti o dei Geometri). L’ordine può aprire un’istruttoria disciplinare e, in casi gravi, sospendere o radiare il professionista.

c) Reclamo All’Organismo Regionale

Ogni Regione ha un proprio catasto energetico dove vengono depositati gli APE. Alcune Regioni (come la Lombardia, l’Emilia-Romagna, il Veneto, il Piemonte) hanno anche strumenti di verifica automatica e campionatura. È possibile inoltrare un reclamo formale, allegando prove (nuovo APE, fotografie, perizie, ecc.). L’ente regionale può avviare un’ispezione tecnica e, se confermata l’irregolarità, annullare l’APE contestato.

d) Azione Legale

In casi gravi, quando l’APE errato ha provocato un danno economico quantificabile, si può agire per via giudiziaria, chiedendo il risarcimento del danno. È il caso, ad esempio, di un acquirente che scopre solo dopo l’acquisto che l’immobile è in classe G invece che B, con conseguente perdita di valore e maggiori costi di gestione.

 

4. Le Conseguenze Di Un APE Sbagliato: Pericoli E Responsabilità

Redigere un APE errato o falso non è una semplice leggerezza, ma può avere serie ripercussioni legali, economiche e professionali. Il certificatore energetico è responsabile civilmente e penalmente del contenuto del documento, come stabilito dalla normativa vigente (D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche).

Le sanzioni previste includono:

• Sanzione amministrativa da 700 a 4.200 euro per il tecnico certificatore che rilascia un APE non conforme
• Responsabilità civile per danni patrimoniali causati a terzi (ad esempio, un acquirente)
• Sospensione o radiazione dall’ordine professionale
• In casi estremi, anche denuncia penale per falso ideologico o truffa

Anche il proprietario dell’immobile può avere delle responsabilità, se sapeva della falsità dell’APE e ha contribuito a presentarlo comunque in sede di vendita o affitto. In questi casi può essere coinvolto in un procedimento civile o penale per truffa contrattuale.

Oltre all’aspetto legale, vi sono implicazioni economiche non trascurabili. Un APE falsato può far aumentare il prezzo di vendita o il canone di affitto, generando danni economici diretti a chi ha acquistato sulla base di informazioni non veritiere. In caso di contenzioso, questi danni devono essere risarciti.

 

5. Come Prevenire Gli Errori E Difendersi Da APE Sbagliati

La prevenzione è sempre la migliore strategia. Prima di accettare un APE, sia in fase di acquisto che di affitto, è importante valutarlo attentamente. Non ci si deve limitare a guardare la classe energetica in copertina: è bene leggere tutto il documento, verificare che sia firmato digitalmente, controllare la data, il codice identificativo regionale, e assicurarsi che ci siano indicazioni coerenti con lo stato dell’immobile.

Alcuni segnali di allarme sono:

• Un APE redatto in pochissime ore dal primo contatto
• L’assenza di sopralluogo
• Un prezzo insolitamente basso per il servizio
• La mancanza di dettagli tecnici nell’APE

Quando si commissiona un APE, è opportuno rivolgersi a professionisti qualificati, possibilmente conosciuti o consigliati, che garantiscano un lavoro accurato e rispettoso delle norme. È utile anche conservare tutta la documentazione (email, ricevute, fotografie, relazioni) per poterla usare in caso di necessità.

Infine, se si è vittime di un APE errato o falso, non bisogna esitare a contestarlo. Il mercato immobiliare deve essere trasparente, e la corretta informazione energetica è un diritto di chi compra, affitta o ristruttura. Agire con tempestività e con gli strumenti giusti può non solo tutelare i propri interessi, ma contribuire anche a migliorare l’integrità del settore.

In conclusione, contestare un APE errato o falso è non solo possibile, ma in molti casi doveroso. Le conseguenze di un APE sbagliato possono essere gravi, e la normativa offre diversi strumenti per tutelarsi. L’importante è non sottovalutare il problema e agire con metodo, documentazione e competenza. Un APE corretto è la base per una transizione energetica seria, per una valutazione equa degli immobili e per un rapporto di fiducia tra venditore e acquirente o tra locatore e inquilino.