Cosa è L’Attestato Di Prestazione Energetica o APE?

1) I Principali Dati Obbligatori Di Un Attestato Di Prestazione Energetica

L’attestato di prestazione energetica (APE) è un documento tecnico di sintesi che racchiude una serie di informazioni indispensabili sulla qualità energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare. Redatto da tecnici abilitati e indipendenti, l’APE è divenuto nel tempo un riferimento fondamentale per la valutazione delle prestazioni energetiche di un immobile, specialmente in fase di compravendita o locazione, o nel caso di interventi edilizi rilevanti.

Nel documento devono comparire una serie di dati obbligatori, stabiliti dalla normativa nazionale, a garanzia della trasparenza e della completezza dell’informazione fornita all’utente finale. Tra questi, è fondamentale la prestazione energetica globale dell’edificio, sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile. Tale dato si esprime attraverso appositi indici numerici che sintetizzano il fabbisogno energetico annuo rapportato alla superficie utile.

Altro elemento cardine è la classe energetica, calcolata sulla base dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile. Essa varia da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza) e viene rappresentata graficamente tramite una scala colorata.

Accanto a questi indicatori principali, l’APE deve riportare anche la qualità energetica del fabbricato, cioè la sua capacità di contenere i consumi sia nel periodo invernale che in quello estivo, attraverso gli indici di prestazione termica utile per climatizzazione invernale ed estiva.

Inoltre, vengono indicati i requisiti minimi di efficienza energetica richiesti dalla normativa vigente, con riferimento al Decreto Requisiti Minimi aggiornato dal MiTE e dai provvedimenti regionali. Si aggiungono poi le emissioni di CO₂ associate all’edificio, l’energia esportata (ossia ceduta alla rete, nel caso di autoproduzione con fotovoltaico), e una parte importante: le raccomandazioni per migliorare l’efficienza energetica, con proposte di intervento che risultino tecnicamente ed economicamente fattibili.

Queste raccomandazioni non sono vincolanti, ma costituiscono un utile strumento decisionale per orientare eventuali lavori futuri. Infine, completano l’APE eventuali diagnosi energetiche, indicazioni sugli incentivi disponibili, e note sull’inquadramento normativo dell’immobile. A partire dal 2015, infatti, con l’entrata in vigore del nuovo formato standardizzato a livello nazionale, l’APE è diventato un documento molto più ricco e utile anche in termini strategici.

 

2) Sanzioni Per Attestati Di Prestazione Energetica Omessi O Non Congrui

La normativa che disciplina l’attestato di prestazione energetica non si limita a definire i contenuti tecnici del documento, ma prevede anche un articolato sistema sanzionatorio per scoraggiare comportamenti scorretti o omissivi.

Un primo livello di responsabilità ricade sul tecnico certificatore. Qualora quest’ultimo rediga un APE senza rispettare le metodologie e i criteri normativi (ad esempio non eseguendo i rilievi in sito, o utilizzando dati generici), rischia una sanzione amministrativa compresa tra 700 euro e 4.200 euro, a seconda della gravità e della Regione di competenza. L’autorità competente (di norma la Regione o la Provincia autonoma) informa anche l’ordine professionale di appartenenza, che può attivare un procedimento disciplinare.

Ma le sanzioni riguardano anche i proprietari, costruttori e direttori dei lavori. In particolare, l’assenza dell’APE in caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti è sanzionata con multe da 3.000 euro a 18.000 euro, mentre la mancata consegna dell’attestato all’atto di vendita o locazione comporta sanzioni più contenute ma comunque rilevanti: da 500 a 3.000 euro, e nei casi più lievi anche solo l’obbligo alla regolarizzazione.

Per il direttore dei lavori, la mancata consegna dell’attestato di qualificazione energetica (AQE) al termine dell’opera – laddove richiesto – può comportare sanzioni da 1.000 a 6.000 euro. Si ricorda che l’AQE, pur essendo un documento differente dall’APE, è spesso richiesto nei procedimenti edilizi e può costituire parte integrante della documentazione di fine lavori.

Infine, occorre sottolineare che dal 2022 sono in vigore anche nuovi obblighi relativi agli annunci immobiliari: ogni inserzione di vendita o affitto deve riportare la classe energetica e l’indice di prestazione energetica globale. In caso contrario, possono essere applicate sanzioni a carico dell’agenzia o del venditore.

Queste disposizioni rendono chiaro che l’APE non è un mero adempimento burocratico, ma un documento tecnico-giuridico il cui rilascio, contenuto e utilizzo devono essere trattati con massima serietà.

 

3) Cosa È L’Attestato Di Prestazione Energetica Di Un Edificio

L’APE è, a tutti gli effetti, un certificato energetico, redatto da un tecnico indipendente, che sintetizza le caratteristiche energetiche di un edificio attraverso indicatori numerici e grafici. Ma il suo valore non si esaurisce in una classificazione energetica: il documento fornisce anche una visione articolata dei consumi potenziali, delle emissioni, e degli interventi migliorativi consigliati, assumendo sempre più spesso un ruolo strategico nella valorizzazione immobiliare.

La prestazione energetica viene valutata in relazione al consumo annuo stimato di energia primaria, ossia l’energia fornita dall’ambiente naturale (come gas, elettricità, biomasse, fonti rinnovabili) necessaria a soddisfare i fabbisogni dell’immobile, tra cui riscaldamento, raffrescamento, produzione di acqua calda sanitaria, ventilazione e illuminazione (per il terziario).

Il concetto di “energia primaria” è cruciale: si distingue tra energia primaria totale, che include anche le fonti rinnovabili prodotte e consumate in sito, ed energia primaria non rinnovabile, che pesa maggiormente nella classificazione energetica e nelle politiche di efficienza.

L’obbligo di dotarsi di un APE scatta nei seguenti casi:

• Costruzione di nuovi edifici
• Ristrutturazioni rilevanti
• Vendita o locazione di edifici o singole unità immobiliari
• Edifici pubblici con superficie utile superiore a 250 m², aperti al pubblico

Nel tempo, l’APE ha sostituito il vecchio Attestato di Qualificazione Energetica (AQE), un documento più semplice e meno vincolante. Tuttavia, in alcuni contesti normativi e procedurali, l’AQE rimane ancora richiesto.

 

4) Come Si Determina La Prestazione Energetica Di Un Edificio

Il calcolo della prestazione energetica è regolato da norme tecniche unificate, in particolare quelle elaborate dall’UNI e dal CTI (Comitato Termotecnico Italiano), in conformità con i requisiti della direttiva europea EPBD (Energy Performance of Buildings Directive).

La metodologia prevede un’analisi mensile dei consumi per ciascun servizio energetico fornito all’edificio: riscaldamento, raffrescamento, ACS, ventilazione, illuminazione. Questi consumi sono espressi in termini di energia primaria, sia totale che non rinnovabile.

La novità più rilevante introdotta con gli aggiornamenti normativi degli ultimi anni è la compensazione tra energia richiesta ed energia prodotta da fonti rinnovabili installate in loco, come impianti solari termici, fotovoltaici, pompe di calore geotermiche. La compensazione energetica mensile, effettuata per ciascun vettore energetico, consente di ridurre l’indice di energia primaria e migliorare la classe energetica.

Nel calcolo si considera anche l’energia esportata, cioè quella prodotta ma non autoconsumata e immessa in rete. Sebbene lo scambio sul posto sia stato sostituito dal meccanismo del Ritiro Dedicato e autoconsumo con incentivi (come il CER), l’energia esportata continua a essere un parametro rilevante per il calcolo della prestazione.

Il risultato complessivo è un indice numerico (kWh/m² anno) che sintetizza l’efficienza dell’edificio. Questo indice, riferito all’energia primaria non rinnovabile, è quello che determina l’appartenenza alla classe energetica, e può essere abbattuto mediante interventi quali cappotti termici, sostituzione degli infissi, caldaie a condensazione, pompe di calore, impianti solari e domotica.

 

5) Cosa è La “Prestazione Energetica” Di Un Edificio

La prestazione energetica di un edificio è un concetto ampio e dinamico, che non si limita a misurare i consumi attuali, ma guarda anche al potenziale miglioramento. Essa rappresenta la quantità di energia primaria necessaria, su base annua e secondo condizioni standard di utilizzo, per coprire i bisogni energetici di chi abita o lavora nell’immobile.

Questa quantità tiene conto sia dell’isolamento termico, cioè della capacità dell’involucro edilizio di ridurre le dispersioni, sia dell’efficienza degli impianti tecnici installati. Tali impianti comprendono sistemi di riscaldamento, condizionamento, produzione di acqua calda, ventilazione meccanica, illuminazione, e vengono valutati nel loro insieme come “sottosistemi funzionali”.

Ogni edificio, dunque, ha una sua “impronta energetica”, misurabile e confrontabile, ma anche migliorabile con interventi di efficienza. La direttiva europea EPBD Recast, nel suo ultimo aggiornamento, propone di rendere progressivamente obbligatori tali interventi nei casi di ristrutturazione, con l’obiettivo finale di trasformare il patrimonio edilizio europeo in zero-emission buildings (ZEB) entro il 2050.

Oggi più che mai, la prestazione energetica è quindi anche una leva economica, perché determina:

• la valorizzazione dell’immobile
• l’accesso agli incentivi fiscali (come l’Ecobonus, il Superbonus 70% o gli incentivi CER)
• la possibilità di risparmio sui costi energetici futuri

Per questo motivo, un APE redatto correttamente non è solo un obbligo legale, ma uno strumento strategico per orientare le scelte di chi costruisce, vende, affitta o semplicemente abita un edificio.