Conviene Migliorare L’Isolamento Termico Di Un Condominio?

1) Interventi Per Migliorare L’Isolamento Termico Di Un Condominio

L’efficienza energetica degli edifici condominiali rappresenta uno dei nodi centrali della strategia di decarbonizzazione nazionale. Intervenire sull’isolamento termico di un condominio significa ridurre i consumi, migliorare il comfort abitativo, aumentare il valore dell’immobile e diminuire le emissioni climalteranti. Tuttavia, ogni intervento deve essere valutato non solo sulla base del risparmio energetico potenziale, ma anche in relazione ai costi iniziali e ai tempi di ammortamento.

L’isolamento termico del sottotetto è tra gli interventi più semplici ed efficaci. Nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato, può garantire un risparmio energetico annuo dell’ordine del 10-15%, con un tempo di rientro dell’investimento in circa 3-4 anni, specialmente se si interviene su sottotetti non praticabili e si utilizzano materiali isolanti in fiocchi o pannelli a basso costo e posa rapida. La riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento può arrivare anche al 60-70% nei casi di edifici fortemente energivori e privi di isolamento originario.

La sostituzione dei serramenti, se non necessaria per motivi di sicurezza o degrado, resta un intervento meno conveniente dal punto di vista economico, pur garantendo un miglioramento prestazionale dell’involucro. Il risparmio energetico può attestarsi intorno al 15-20%, ma con costi importanti e un tempo di ammortamento che può superare i 25 anni, a meno che non si acceda a forme di incentivo come il Bonus Casa (50%) o bandi locali.

Il cappotto termico esterno è senza dubbio la misura più incisiva per migliorare l’isolamento termico dell’intero edificio. L’intervento consente di ottenere risparmi fino al 40% sulla bolletta energetica. Tuttavia, comporta costi elevati, spesso superiori a 150 €/m² di superficie esterna trattata, il che porta il tempo di rientro dell’investimento, in assenza di incentivi, a oltre 30 anni. Ha senso dunque solo se l’edificio necessita già di una riqualificazione delle facciate e del rifacimento dell’intonaco, in modo da ottimizzare l’intervento grazie alla sinergia dei lavori.

In tutti questi casi, la valutazione della convenienza va fatta considerando non solo i costi energetici risparmiati, ma anche l’aumento della classe energetica dell’immobile, il miglioramento del comfort interno (assenza di ponti termici, umidità, correnti d’aria), e la rivalutazione immobiliare che ne consegue.

 

2) Gli Altri Interventi Più Utili Per Risparmiare Energia In Un Condominio

Accanto agli interventi sull’involucro edilizio, è fondamentale agire anche sul sistema impiantistico del condominio. Nei condomini con riscaldamento centralizzato, il primo passo da compiere è quasi sempre l’installazione di un sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore, basato su valvole termostatiche intelligenti e ripartitori elettronici. Questo consente ai singoli utenti di gestire in autonomia la temperatura degli ambienti e pagare in base ai consumi effettivi, generando un risparmio medio del 15-25%.

La responsabilizzazione dei condomini porta infatti a comportamenti più consapevoli, come la riduzione della temperatura in ambienti non utilizzati o l’ottimizzazione degli orari di accensione. Il tempo di rientro dell’investimento è generalmente di 4-5 anni, ed è spesso ulteriormente ridotto se l’intervento avviene in concomitanza con la manutenzione ordinaria o straordinaria dell’impianto di riscaldamento.

Un altro intervento ad altissima efficacia consiste nella sostituzione della caldaia condominiale tradizionale con una caldaia a condensazione ad alta efficienza, magari con bruciatore modulante e sistema di regolazione climatica. Questo può consentire una riduzione del consumo di combustibile (gas metano o gasolio) anche del 30-35%, con un tempo di ammortamento dell’ordine dei 5-6 anni. In presenza di impianti vetusti o sottodimensionati, il risparmio può essere ancora più significativo.

In alcuni casi, specie nei condomini medio-piccoli o ben esposti, si può valutare anche l’installazione di un impianto solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria condominiale, oppure un impianto fotovoltaico per le parti comuni, con benefici economici proporzionali all’autoconsumo. Da segnalare che, dal 2024, con il Decreto CER (Comunità Energetiche Rinnovabili), è possibile accedere a contributi a fondo perduto fino al 40% e tariffe incentivanti per l’energia condivisa tra i membri del condominio.

 

3) Migliorare La Classe Energetica Intervenendo Sull’Involucro

La classe energetica di un edificio è un indicatore sintetico ma efficace del suo fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento, raffrescamento e produzione di ACS. Gli edifici realizzati prima del 1990 in Italia, soprattutto se mai oggetto di riqualificazioni, ricadono quasi sempre in classi energetiche basse (E, F, G), a causa dell’assenza di isolamento termico, della scarsa qualità dei serramenti e della bassa efficienza degli impianti.

Migliorare la classe energetica è possibile attraverso un approccio strategico sull’involucro edilizio. Le pareti perimetrali, in particolare, possono essere isolate con diverse tecniche: insufflaggio in intercapedine, cappotto esterno, contropareti interne. Il cappotto esterno rappresenta la soluzione più efficace, poiché interrompe tutti i ponti termici ed è compatibile con gli standard di edificio a energia quasi zero (nZEB).

Anche i solai e i pavimenti contro terra o su locali non riscaldati vanno coibentati per ridurre le dispersioni. Inoltre, l’isolamento del tetto o della copertura è cruciale nei condomini a più piani: trattandosi del punto più esposto, le perdite possono rappresentare fino al 25% del fabbisogno termico invernale.

Non va infine dimenticato il ruolo dei serramenti. Sostituire vecchi infissi con nuovi serramenti in PVC, legno-alluminio o alluminio a taglio termico, dotati di vetri doppi o tripli basso emissivi e gas argon, consente di abbattere le dispersioni termiche fino al 70% rispetto a un vetro singolo. I nuovi vetri selettivi riducono anche il carico estivo, contribuendo al comfort in tutte le stagioni.

La classificazione energetica dell’involucro può migliorare di una o due classi a seguito di questi interventi, con effetti tangibili sui consumi e un notevole incremento del valore immobiliare delle singole unità.

 

4) La Necessità Di Una “Diagnosi Energetica” Preventiva

Qualsiasi intervento su un edificio condominiale dovrebbe partire da una diagnosi energetica accurata. Si tratta di un’analisi tecnico-economica che valuta in modo sistematico i consumi energetici attuali, individua le dispersioni e propone le soluzioni migliorative più adatte al contesto specifico.

La diagnosi energetica si basa su rilievi in sito, analisi dei consumi storici (bollette), verifica dei materiali di costruzione, delle caratteristiche impiantistiche e dei comportamenti d’uso. L’obiettivo è fornire un quadro completo delle criticità dell’edificio e delle soluzioni con il miglior rapporto costo/beneficio.

Per gli edifici condominiali, la diagnosi è anche un utile strumento di trasparenza verso i condomini, perché consente di giustificare tecnicamente le scelte da adottare. Inoltre, nei casi previsti dal D.Lgs. 102/2014, è obbligatoria per i grandi edifici soggetti a ristrutturazioni importanti.

Una diagnosi ben fatta include sempre:

• il calcolo della prestazione energetica ante-operam e post-operam;
• la stima dei costi e dei tempi di rientro degli interventi proposti;
• la valutazione degli incentivi disponibili (Bonus Casa, Ecobonus, Conto Termico, CER, etc.);
• il miglioramento della classe energetica ottenibile.

Questo approccio permette di evitare sprechi, sovradimensionamenti o interventi poco efficaci. La diagnosi, dunque, è la “radiografia” dell’edificio e costituisce il punto di partenza imprescindibile per una riqualificazione energetica ragionata.

 

5) L’Esame Termografico Di Un Edificio

Tra le tecniche diagnostiche non invasive più efficaci vi è l’analisi termografica, che permette di visualizzare in tempo reale le dispersioni di calore attraverso l’involucro edilizio, le infiltrazioni d’aria, la presenza di umidità o ponti termici.

La termografia si basa sull’uso di termocamere a infrarossi, capaci di rilevare minime differenze di temperatura (fino a 0,1°C) sulle superfici osservate. L’immagine termografica mostra chiaramente le zone più calde e quelle più fredde, indicando le aree di maggiore perdita energetica.

Quando eseguita in condizioni ottimali (solitamente in inverno, nelle prime ore del mattino), la termografia può:

• evidenziare la mancanza di isolamento in determinate porzioni dell’edificio;
• individuare malfunzionamenti dell’impianto termico (ad es. tubazioni mal coibentate);
• verificare l’efficacia degli interventi già realizzati;
• supportare eventuali contenziosi tecnici o perizie.

È fondamentale che l’esame sia condotto da un tecnico esperto, in grado di interpretare correttamente le immagini e distinguere tra reali problemi e fenomeni apparenti (riflessioni, ombre, effetto emissivo dei materiali). Inoltre, la termografia può essere affiancata da test di tenuta all’aria (Blower Door Test) per una diagnosi ancora più completa.

Questa tecnica è particolarmente indicata prima di decidere se e dove realizzare un cappotto termico o quali pareti necessitano di isolamento prioritario, ottimizzando così le risorse economiche disponibili.

 

Conclusioni

Migliorare l’isolamento termico di un condominio conviene, a condizione che gli interventi siano pianificati con criterio, valutando costi, benefici, incentivi e tempistiche. Non esiste un’unica soluzione valida per tutti: ciò che può essere conveniente per un edificio degli anni ’60 in zona climatica E può non esserlo per un immobile più recente in zona C.

L’approccio corretto parte sempre da una diagnosi energetica, prosegue con l’adozione delle soluzioni più efficaci sul piano tecnico ed economico e si completa con una comunicazione trasparente ai condomini, che devono approvare le spese in assemblea.

L’isolamento del sottotetto, l’installazione di valvole termostatiche, la sostituzione della caldaia, il cappotto termico e la sostituzione degli infissi sono tutte misure da considerare in funzione dello stato di fatto, della disponibilità di fondi e dell’accessibilità ai bonus vigenti.

In un contesto normativo che spinge verso edifici sempre più sostenibili ed efficienti, la riqualificazione energetica dei condomini non è solo una spesa, ma un investimento sul futuro, che migliora la qualità della vita, riduce i costi energetici e contribuisce alla transizione ecologica del Paese.