Devo Fare L’Ape Anche Se Vendo Una Casa Da Ristrutturare?

1. Obbligatorietà Dell’APE Nella Vendita Di Immobili

Una domanda ricorrente tra i proprietari di immobili è: devo fare l’APE anche se vendo una casa da ristrutturare? La risposta è chiara e inequivocabile: sì. Anche se l’immobile è fatiscente, in classe energetica G, e completamente da rifare, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è comunque obbligatorio.

Questo documento, introdotto in Italia con il D.Lgs. 192/2005 e successivamente aggiornato, ha lo scopo di fornire una valutazione oggettiva della prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. Non importa lo stato dell’immobile: sia che si tratti di una casa nuova, ristrutturata o completamente da rifare, l’APE è un documento indispensabile ai fini della compravendita.

Nel caso specifico di una casa da ristrutturare, è importante comprendere che l’APE non è uno strumento per dimostrare che l’edificio sia efficiente, ma piuttosto un documento informativo rivolto all’acquirente, che così può avere un’idea chiara delle condizioni energetiche dell’immobile che intende acquistare.

Inoltre, la legge non ammette eccezioni per gli edifici in cattivo stato. L’art. 6 del D.Lgs. 192/2005, così come modificato dal D.Lgs. 48/2020, impone che ogni atto di compravendita sia accompagnato da un APE valido, pena la nullità dell’atto stesso o l’applicazione di sanzioni amministrative anche pesanti, sia per il venditore sia per il notaio, se non vigila su tale obbligo.

 

2. Finalità Dell’APE: Perché È Richiesto Anche Per Immobili In Classe G?

Un errore comune è pensare che l’APE serva solo per dimostrare l’efficienza energetica di un edificio, magari come requisito per usufruire di incentivi fiscali o per qualificare un intervento di riqualificazione. In realtà, la funzione dell’APE è ben più ampia e indipendente dallo stato di conservazione dell’immobile.

Il suo scopo principale è informativo. Serve a dare trasparenza al mercato immobiliare, fornendo agli acquirenti o agli affittuari una stima della qualità energetica dell’edificio e dei relativi consumi. È una sorta di “etichetta” energetica che, come accade per gli elettrodomestici, consente una valutazione comparativa tra più immobili.

Anche se un’abitazione è palesemente in classe energetica G, la più bassa, l’APE fornisce comunque dati utili su vari aspetti: il tipo di impianti esistenti, l’isolamento termico dell’involucro, i consumi stimati per riscaldamento, raffrescamento, produzione di acqua calda sanitaria e ventilazione. Queste informazioni aiutano l’acquirente a pianificare eventuali lavori di ristrutturazione, anche in ottica di efficientamento energetico.

Va anche precisato che non è possibile autocertificare la classe energetica G. Questo era ammesso nel passato, ma le normative sono cambiate: oggi l’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato, iscritto all’albo dei certificatori energetici della propria Regione o Provincia autonoma, che effettua un sopralluogo obbligatorio e redige il documento con l’ausilio di software certificati.

 

3. Cosa Rischia Il Venditore Se Non Prepara L’APE

Vendere un immobile senza allegare un APE espone il proprietario a sanzioni amministrative e a potenziali problemi legali. Non si tratta di una semplice formalità: l’assenza dell’APE può comportare l’invalidità dell’atto di compravendita, oppure l’applicazione di sanzioni pecuniarie che vanno da 500 € fino a 18.000 € a seconda dei casi.

In particolare, la normativa prevede:

• L’obbligo per il venditore di consegnare l’APE al momento della stipula del contratto definitivo.
• La necessità di inserire una clausola specifica nell’atto notarile in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto l’attestato.
• Il notaio è tenuto a verificare la presenza dell’APE e a trascrivere gli estremi del documento nell’atto pubblico.

Nel caso in cui l’APE non sia disponibile, il notaio può rifiutarsi di procedere alla stipula, oppure inserire una condizione sospensiva, subordinando l’efficacia dell’atto alla successiva produzione dell’attestato. Tuttavia, si tratta di soluzioni poco utilizzate e potenzialmente rischiose.

È importante sottolineare che la responsabilità per la redazione dell’APE ricade sul venditore, e non sull’acquirente. Questo obbligo non può essere trasferito con clausole contrattuali, e la mancata ottemperanza può avere conseguenze anche in termini di risarcimento qualora l’acquirente dimostri di aver subito un danno economico o patrimoniale a causa della mancata conoscenza dello stato energetico dell’immobile.

Infine, l’APE ha una validità di 10 anni, ma perde validità anticipata se si eseguono lavori che modificano le prestazioni energetiche (ad esempio sostituzione dell’impianto di riscaldamento o rifacimento del cappotto). In tal caso, è obbligatorio procedere alla redazione di un nuovo attestato aggiornato.

 

4. APE E Superbonus: Un Legame Che Resta Anche Dopo Il 2025

Sebbene la stagione del Superbonus 110% stia lentamente volgendo al termine, con scadenze ormai prossime e incentivi ridotti al 70% o al 65% per le nuove pratiche, l’APE continua a mantenere un ruolo fondamentale anche per chi intende ristrutturare una casa acquistata in cattive condizioni.

Infatti, per poter accedere a qualsiasi tipo di bonus edilizio legato all’efficienza energetica, come l’Ecobonus ordinario o il Bonus Ristrutturazione, è necessario presentare due APE: uno iniziale, prima dei lavori, e uno finale, a intervento concluso. Questo serve a dimostrare l’effettivo miglioramento di almeno due classi energetiche, condizione necessaria per molti incentivi.

Dunque, anche se l’APE prodotto per la vendita non è direttamente utilizzabile per ottenere i bonus (in quanto deve essere redatto prima della richiesta dei lavori), rappresenta comunque una fotografia iniziale che aiuta il futuro acquirente a orientarsi. In altre parole, l’APE in classe G non è un documento inutile, ma uno strumento di analisi che consente di valutare l’impatto di futuri interventi e le potenzialità di risparmio.

Inoltre, le recenti direttive europee (in particolare la nuova EPBD – Energy Performance of Buildings Directive approvata nel 2024) spingono fortemente verso la graduale eliminazione degli immobili in classe G entro il 2030-2033. Questo significa che acquistare oggi una casa in quella fascia energetica comporta l’onere, nel prossimo futuro, di obbligatori lavori di efficientamento, con impatti economici significativi.

Chi vende deve quindi essere trasparente, e chi compra deve essere consapevole. L’APE serve proprio a questo: mettere nero su bianco la reale condizione dell’immobile dal punto di vista dei consumi energetici e della sostenibilità ambientale.

 

5. Considerazioni Finali: L’APE Non È Una Formalità

Il messaggio principale che deve passare è che l’APE non è un optional, né una pratica burocratica fine a sé stessa. Si tratta di un documento tecnico, con valore legale, che svolge un ruolo cruciale in tutte le fasi della vita di un edificio: progettazione, costruzione, compravendita, affitto, ristrutturazione.

Anche nel caso di immobili vetusti, fatiscenti o da demolire, l’APE conserva la sua funzione di trasparenza informativa, mettendo l’acquirente nelle condizioni di valutare l’effettivo stato energetico e di fare scelte consapevoli.

Per i venditori, redigere l’APE significa evitare multe e ritardi nella vendita, nonché offrire un’immagine più professionale e affidabile dell’immobile. Per i professionisti del settore – agenti immobiliari, tecnici, notai – rappresenta un elemento centrale della documentazione necessaria a concludere in modo corretto e legale l’operazione.

In conclusione, anche se vendi una casa da ristrutturare, l’APE va fatto. Non perché serva a “salvare la facciata”, ma perché è uno strumento di tutela per tutte le parti coinvolte. E in un mercato immobiliare sempre più attento alla sostenibilità e all’efficienza energetica, anche una casa in classe G può diventare un’opportunità, purché raccontata con trasparenza, serietà e completezza documentale.