Quanto Incide La Classe Energetica Sul Valore Di Vendita/Affitto?

1. La Valutazione Immobiliare Nell’Era Dell’Efficienza Energetica

Negli ultimi anni, il concetto di valore immobiliare ha progressivamente smesso di essere basato esclusivamente su parametri statici come la posizione geografica, la metratura o lo stato conservativo dell’immobile. Sempre più spesso, infatti, le considerazioni legate alla classe energetica dell’edificio assumono un ruolo determinante nella valutazione economica di un appartamento, una villetta o un intero stabile. Questo cambiamento culturale e normativo ha rivoluzionato il settore immobiliare, mettendo al centro dell’interesse non solo il contenitore dell’abitare, ma anche le sue prestazioni energetiche.

La classe energetica, espressa tramite l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), indica il livello di efficienza energetica di un edificio su una scala che, nel sistema italiano aggiornato alle norme più recenti, va dalla classe A4 (la più performante) alla classe G (la meno efficiente). L’APE, obbligatorio in caso di vendita o locazione di un immobile, sintetizza in modo immediato l’impatto dei consumi energetici, spesso in kWh/m² all’anno, consentendo all’acquirente o all’inquilino una valutazione più consapevole.

Tuttavia, la vera portata dell’incidenza della classe energetica non si esaurisce nella sua funzione documentale. Essa agisce in modo diretto e concreto sul prezzo di vendita e sul canone di affitto, divenendo di fatto una componente economica a tutti gli effetti. In particolare, la tendenza è chiara: all’aumentare dell’efficienza energetica, cresce anche la valutazione economica dell’immobile, sia in termini di prezzo di mercato sia in termini di attrattività commerciale.

Non si tratta solo di una maggiore “etichetta green” per la casa, ma di una logica conseguenza dei risparmi economici ottenibili nel tempo grazie a consumi ridotti, minore dipendenza dalle fonti fossili, comfort ambientale superiore e spesso anche impianti tecnologici moderni. Il mercato, in un’ottica sempre più orientata alla sostenibilità, premia queste caratteristiche e penalizza le abitazioni che si trovano nelle classi più basse.

2. Come Varia Il Prezzo Di Vendita Al Variare Della Classe Energetica

Il legame tra classe energetica e valore di vendita è ormai evidente nei principali mercati immobiliari italiani. Se, in passato, la differenza di prezzo tra una casa in classe A e una in classe G poteva sembrare marginale, oggi è riconosciuta come una delle variabili fondamentali da parte di agenzie, periti, acquirenti e istituti finanziari.

Nelle aree urbane più dinamiche, come Milano, Bologna o Torino, un immobile in classe A4 può arrivare a valere anche il 20-25% in più rispetto a uno simile per dimensioni e posizione ma in classe F o G. Questa differenza, in alcuni casi, può spingersi anche oltre, specialmente in contesti dove l’offerta di edifici ad alta efficienza è ancora limitata. Il valore aggiunto viene giustificato non solo dai minori costi di gestione (spese per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria), ma anche dalla maggiore appetibilità futura dell’immobile, vista la crescente attenzione normativa verso la decarbonizzazione del patrimonio edilizio.

È interessante osservare come, in una fase di transizione come quella attuale, anche gli immobili di nuova costruzione stiano godendo di una posizione privilegiata sul mercato proprio in virtù delle loro caratteristiche energetiche elevate. Edifici dotati di impianti fotovoltaici, pompe di calore, ventilazione meccanica controllata e cappotti termici sono sempre più richiesti. Il loro miglior isolamento e la presenza di tecnologie a basso consumo assicurano spese energetiche inferiori, che per molte famiglie rappresentano un fattore decisivo nella scelta d’acquisto.

Al contrario, gli immobili più datati, spesso collocati nelle classi E, F e G, risentono di una minore attrattività commerciale. Non solo per via dei consumi elevati, ma anche per la prospettiva di future restrizioni normative, che potrebbero limitarne l’uso, la ristrutturazione o la commerciabilità se non adeguatamente riqualificati. In altre parole, una casa in classe energetica bassa rappresenta oggi un investimento più rischioso, perché potrebbe richiedere importanti interventi di riqualificazione per mantenere il proprio valore sul lungo termine.

3. L’Impatto Sui Canoni Di Locazione: Un Nuovo Parametro Di Valutazione

L’impatto della classe energetica non si limita alla compravendita, ma si estende anche in modo sempre più tangibile al mondo degli affitti, dove la valutazione di un immobile sta cambiando radicalmente. Oggi chi cerca casa in locazione tende a valutare attentamente il costo complessivo mensile dell’abitazione, che comprende non solo il canone, ma anche le utenze e le spese accessorie. In quest’ottica, abitare in un immobile ad alta efficienza energetica consente di risparmiare anche centinaia di euro all’anno, rendendo il canone richiesto più giustificabile e competitivo.

Un appartamento in classe A o B può permettersi, in media, di avere un canone superiore del 10-15% rispetto a uno in classe E o F, a parità di zona e superficie. Questo divario è ormai visibile non solo nei grandi centri, ma anche nelle città medie, nei paesi e perfino in ambito extraurbano, dove la qualità dell’edificio diventa spesso più importante della vicinanza al centro.

Oltre al fattore risparmio, entra in gioco anche la qualità della vita: vivere in un immobile che mantiene più facilmente il comfort termico, che consente un’adeguata ventilazione, che ha un’umidità controllata e una rumorosità contenuta, rappresenta un valore tangibile per gli inquilini. In particolare, le giovani coppie, i single e le famiglie con figli sembrano sempre più orientati a preferire soluzioni efficienti anche a fronte di canoni leggermente più elevati.

Per i proprietari, invece, avere un immobile in alta classe energetica può significare anche minori periodi di sfitto e una maggiore selezione dell’inquilino, oltre a un rischio ridotto di contenziosi legati a bollette elevate o problemi strutturali.

4. Riqualificare Conviene? Costi, Benefici E Tempistiche

Un quesito cruciale che si pongono molti proprietari è se intervenire sull’efficienza energetica dell’immobile convenga davvero. La risposta, nella maggior parte dei casi, è sì, ma va articolata. Riqualificare un edificio per passare da una classe energetica bassa a una più elevata può comportare investimenti significativi, ma anche benefici concreti a livello patrimoniale, fiscale e operativo.

I principali interventi per migliorare la classe energetica di un immobile riguardano il cappotto termico, la sostituzione degli infissi, la coibentazione del tetto o dei solai, la sostituzione della caldaia con una pompa di calore o un sistema ibrido, e l’eventuale installazione di impianti fotovoltaici. Questi lavori, soprattutto se realizzati con criteri integrati, possono portare a un miglioramento di 2 o 3 classi energetiche, facendo salire in modo importante il valore dell’immobile.

Dal punto di vista dei costi, un intervento globale su un appartamento può oscillare, in media, tra i 20.000 e i 40.000 euro, a seconda della superficie e delle tecnologie impiegate. Tuttavia, il rientro economico dell’investimento può avvenire nel giro di pochi anni, sia tramite la riduzione delle bollette sia grazie al maggior valore di vendita o di affitto ottenibile.

Un altro elemento da considerare riguarda gli incentivi fiscali. Fino a pochi anni fa, strumenti come il Superbonus 110% consentivano di effettuare gran parte degli interventi a costo quasi nullo. Oggi, pur in un contesto più selettivo e con aliquote più contenute, permangono comunque strumenti come l’Ecobonus o il Bonus Ristrutturazione, che possono rendere l’operazione sostenibile, soprattutto se ben pianificata.

Non va poi sottovalutata la tempistica dell’intervento. Molte riqualificazioni, se ben organizzate, possono essere concluse nel giro di 3-4 mesi, compatibilmente con la disponibilità di imprese e tecnici. In questo arco temporale, l’immobile può essere non disponibile alla vendita o alla locazione, ma al termine dei lavori si presenterà sul mercato con nuove credenziali e una redditività maggiore.

5. Futuro Normativo E Scenari Di Mercato: Cosa Aspettarsi

Uno dei motivi principali per cui la classe energetica ha acquisito centralità è legato alla direzione assunta dalle politiche europee e nazionali in materia di sostenibilità ambientale. L’Unione Europea, con il pacchetto “Fit for 55” e la nuova Direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), ha stabilito obiettivi stringenti per il miglioramento del parco immobiliare esistente, imponendo limiti alle emissioni e premiando le ristrutturazioni che aumentano la classe energetica degli edifici.

Secondo le attuali proposte, è previsto che gli edifici residenziali più energivori – in particolare quelli in classe G ed F – dovranno essere oggetto di interventi obbligatori nei prossimi anni, pena l’impossibilità di affittarli o venderli senza prima migliorarne l’efficienza. Ciò potrebbe comportare un deprezzamento progressivo per tutte quelle abitazioni che non verranno adeguate in tempo.

Questo scenario rende evidente che non è più possibile considerare la classe energetica come un’opzione, ma come un parametro strutturale del valore immobiliare. Le agenzie immobiliari stanno già aggiornando le proprie modalità di stima, i mutui green offerti dalle banche agevolano l’acquisto di immobili efficienti, e le assicurazioni iniziano a proporre polizze differenziate in base all’efficienza dell’edificio.

Inoltre, con la crescente attenzione alla transizione ecologica, è molto probabile che il valore simbolico e commerciale della classe energetica continuerà ad aumentare. Un’abitazione efficiente sarà percepita non solo come una scelta razionale, ma anche come una scelta etica, capace di migliorare il benessere individuale e collettivo.