Si Può Installare Il Solare Termico In Condominio?

1. Introduzione: il contesto energetico e il condominio come sfida

Negli ultimi anni, il tema della transizione energetica è diventato sempre più centrale, non soltanto per i governi e le aziende, ma anche per i singoli cittadini. L’aumento dei costi dell’energia, le tensioni geopolitiche che influenzano il prezzo delle materie prime, le nuove normative europee e la crescente consapevolezza ambientale stanno spingendo sempre più famiglie a investire in soluzioni che permettano di ridurre la dipendenza dalle fonti fossili. Tra queste soluzioni, il solare termico occupa un posto di rilievo, soprattutto per il riscaldamento dell’acqua sanitaria e, in alcuni casi, per l’integrazione al riscaldamento degli ambienti.

Quando però si parla di contesti abitativi complessi come i condomini, emergono subito una serie di domande e dubbi. È possibile installare un impianto solare termico in un condominio? Quali sono le procedure legali e tecniche da seguire? Chi paga e come si dividono i benefici? La questione è più intricata di quanto possa sembrare, perché coinvolge non solo aspetti tecnici, ma anche vincoli giuridici, regolamenti condominiali, rapporti di buon vicinato e, soprattutto, la compatibilità con la struttura edilizia esistente.

L’installazione di un impianto solare termico in condominio, infatti, non è soltanto un’operazione tecnica: è un processo collettivo che richiede dialogo, consenso e pianificazione accurata. La cornice legislativa italiana, aggiornata al 2025, consente e disciplina questo tipo di intervento, ma richiede attenzione ai dettagli. Chi desidera intraprendere questo percorso deve sapere che le regole cambiano se l’impianto è destinato a servire l’intero edificio oppure se viene installato a beneficio esclusivo di un singolo appartamento.

Questa guida, approfondita e aggiornata, si propone di chiarire ogni aspetto, dalla normativa vigente alle questioni economiche, dalle valutazioni tecniche alle dinamiche condominiali, offrendo una panoramica completa su cosa significa, oggi, installare un impianto solare termico in un condominio in Italia.

 

2. Il quadro normativo: diritti, limiti e aggiornamenti legislativi

Partiamo dalla base: la legge consente di installare il solare termico in condominio, sia come impianto centralizzato sia come impianto individuale a servizio di una singola unità immobiliare. La distinzione è fondamentale, perché cambia radicalmente il percorso autorizzativo e la gestione futura dell’impianto.

Il riferimento principale è l’articolo 1122-bis del Codice Civile, introdotto con la riforma del condominio del 2012 e tuttora valido, che stabilisce il diritto del singolo condomino di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili su parti comuni dell’edificio (come il tetto o il lastrico solare), purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri condomini di farne un uso analogo. In altre parole, un proprietario può installare un impianto solare termico a suo uso esclusivo, anche sul tetto condominiale, a condizione di non arrecare danni e di rispettare le norme di sicurezza.

Diversa è la situazione se si tratta di un impianto centralizzato, cioè destinato a fornire acqua calda (e in alcuni casi integrazione al riscaldamento) a tutti i condomini. In questo caso, l’assemblea deve deliberare l’intervento, e la decisione deve essere approvata con la maggioranza prevista dall’articolo 1120 del Codice Civile: oggi, per interventi finalizzati al risparmio energetico, basta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. È un quorum agevolato rispetto a quello per le innovazioni ordinarie, proprio per incentivare l’adozione di soluzioni energetiche sostenibili.

Un ulteriore tassello normativo è il D.Lgs. 199/2021, che recepisce la Direttiva Europea RED II e promuove le energie rinnovabili, prevedendo semplificazioni autorizzative per gli impianti di piccola taglia. Questo decreto ha ribadito l’importanza di rendere più semplice l’installazione di impianti solari, compresi quelli in contesti condominiali, anche attraverso iter amministrativi più snelli, soprattutto se non comportano modifiche sostanziali alla sagoma dell’edificio.

Va anche sottolineato che, per edifici situati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o storico-artistici, è necessario ottenere il nulla osta dalla Soprintendenza, a meno che non si tratti di impianti completamente integrati e non visibili dall’esterno. Questo è un punto spesso trascurato, ma fondamentale: molti condomini in centri storici devono affrontare iter più complessi, e la fattibilità tecnica deve andare di pari passo con la compatibilità estetica e normativa.

 

3. Aspetti tecnici: dal tetto alla caldaia, come si integra il solare termico

L’installazione di un impianto solare termico in condominio non si riduce a “mettere qualche pannello sul tetto”. È un’operazione che richiede un’analisi accurata della superficie disponibile, dell’orientamento, delle ombreggiature, della portata strutturale del tetto e della compatibilità con l’impianto idraulico esistente.

Nel caso di un impianto centralizzato, i collettori solari termici vengono installati generalmente sul tetto, collegati a un serbatoio di accumulo di grande capacità (anche 1.000–2.000 litri o più, a seconda del numero di utenti). Questo serbatoio è collegato all’impianto di distribuzione dell’acqua calda sanitaria dell’edificio e può essere integrato con la caldaia centralizzata, che entra in funzione solo quando l’energia solare non è sufficiente. L’efficienza dell’impianto dipende fortemente dal dimensionamento: un impianto sovradimensionato può generare sprechi di energia, mentre uno sottodimensionato non produce risparmi apprezzabili.

Per un impianto individuale su tetto condominiale, la sfida principale è la distribuzione idraulica: bisogna portare i circuiti idraulici dall’unità solare (sul tetto) fino all’appartamento del singolo condomino, evitando dispersioni eccessive e rispettando le normative di sicurezza. In alcuni casi, soprattutto nei condomini alti, le perdite termiche e la complessità dell’impianto possono rendere questa soluzione meno conveniente.

Dal punto di vista tecnologico, oggi esistono collettori solari termici piani e a tubi sottovuoto. I primi sono più diffusi e hanno un buon rendimento nelle condizioni climatiche italiane, mentre i secondi offrono performance migliori in inverno e con basse radiazioni solari, ma a costi più elevati. La scelta va fatta in base alla destinazione d’uso, al budget e alla disponibilità di spazio.

Un altro aspetto cruciale è l’integrazione con eventuali altre fonti energetiche. Negli ultimi anni, si stanno diffondendo sistemi ibridi che combinano solare termico e pompe di calore, massimizzando l’efficienza e riducendo la dipendenza da combustibili fossili. Nei condomini con impianto centralizzato, queste soluzioni possono portare a un abbattimento dei consumi di gas superiore al 50% su base annua.

 

4. Aspetti economici e incentivi: dal conto energia termico alle detrazioni

Molti si chiedono: conviene davvero installare il solare termico in condominio? La risposta, come spesso accade, è dipende. L’investimento iniziale può variare molto: per un impianto centralizzato in un condominio di medie dimensioni si può parlare di cifre comprese tra i 15.000 e i 40.000 euro, mentre per un impianto individuale i costi scendono a 3.000–6.000 euro. La durata dell’impianto è generalmente superiore ai 20 anni, e la manutenzione, se l’impianto è ben progettato, è minima.

Sul fronte degli incentivi, nel 2025 sono attivi due strumenti principali. Il primo è il Conto Termico 2.0, che prevede un contributo diretto in denaro erogato dal GSE, in una o due rate, a copertura fino al 65% della spesa sostenuta per impianti solari termici fino a 50 m² di superficie captante. Questo meccanismo è molto apprezzato perché non si tratta di una detrazione fiscale spalmata in più anni, ma di un rimborso diretto, che riduce in modo significativo l’esborso iniziale.

Il secondo strumento è la detrazione fiscale per riqualificazione energetica (ecobonus), che nel 2025 consente di detrarre il 65% della spesa in 10 anni. Tuttavia, rispetto al Conto Termico, la detrazione richiede una capienza fiscale adeguata e non offre liquidità immediata.

Il rientro dell’investimento varia: per un impianto centralizzato ben dimensionato, in un condominio con consumi elevati di acqua calda, si può parlare di un payback tra i 6 e i 10 anni. Nei casi in cui l’acqua calda venga usata intensamente tutto l’anno (ad esempio in condomini con molte famiglie e alto tasso di occupazione), il rientro può essere ancora più rapido.

 

5. Aspetti sociali e gestionali: l’arte di far funzionare un progetto collettivo

Oltre agli aspetti tecnici ed economici, c’è un elemento spesso decisivo: la gestione del consenso tra i condomini. Installare un impianto solare termico centralizzato significa prendere una decisione comune, che richiede riunioni, discussioni e, talvolta, compromessi. È importante comunicare chiaramente i vantaggi, i costi e le modalità di gestione, evitando di trasformare la proposta in un terreno di scontro.

Una buona prassi è coinvolgere fin dall’inizio un tecnico terzo, non legato a fornitori specifici, che possa presentare ai condomini uno studio di fattibilità dettagliato, con simulazioni di produzione energetica, stima dei risparmi e proiezioni economiche. Quando i numeri sono chiari e verificabili, è più facile ottenere un voto favorevole.

La gestione post-installazione è un altro aspetto cruciale. Un impianto centralizzato richiede controlli periodici, piccole manutenzioni e un monitoraggio costante delle prestazioni. Il condominio può decidere di affidare queste operazioni alla stessa ditta installatrice o a un manutentore esterno, stipulando un contratto di manutenzione programmata. È una spesa minima rispetto ai benefici, ma fondamentale per evitare cali di rendimento.

Nel caso di impianti individuali su parti comuni, è bene definire regolamenti interni chiari, che specifichino l’uso esclusivo, le modalità di accesso per manutenzione, la responsabilità in caso di danni e le eventuali spese di ripristino. Questo evita conflitti e fraintendimenti negli anni successivi.