Si Può Installare Una Caldaia A Condensazione In Condominio?
Introduzione: il contesto attuale e il ruolo delle caldaie a condensazione
Negli ultimi anni il tema dell’efficienza energetica negli edifici è diventato centrale, spinto sia dall’aumento dei costi dell’energia sia dalle normative europee e italiane sempre più stringenti in materia di prestazioni energetiche e riduzione delle emissioni. Nel settore del riscaldamento, le caldaie a condensazione sono ormai considerate la soluzione tecnologica standard per chi vuole sostituire un vecchio generatore alimentato a gas.
Questa tecnologia, ormai matura e ampiamente diffusa, permette di ottenere rendimenti superiori al 100% sul potere calorifico inferiore del combustibile, grazie al recupero del calore latente contenuto nei fumi di scarico. Ciò comporta un consumo di gas significativamente inferiore rispetto alle vecchie caldaie tradizionali, con benefici economici e ambientali.
Tuttavia, quando si parla di installazione di una caldaia a condensazione in un condominio, la questione si complica. Non si tratta semplicemente di sostituire un apparecchio all’interno di una singola abitazione: entrano in gioco vincoli tecnici, regole condominiali, autorizzazioni edilizie e, non da ultimo, la normativa nazionale e locale.
Il tema è particolarmente rilevante oggi, perché molti condomini stanno affrontando la necessità di ammodernare i sistemi di riscaldamento centralizzati, oppure di consentire ai singoli proprietari di distaccarsi per passare a soluzioni autonome più efficienti. Con l’abolizione dello scambio sul posto e l’aggiornamento delle classi energetiche previsto dalla Direttiva Case Green, il quadro normativo in cui si inserisce questa scelta è mutato radicalmente rispetto a pochi anni fa.
In questo articolo analizzeremo, in maniera approfondita e aggiornata al 2025, se e come sia possibile installare una caldaia a condensazione in un condominio, quali sono i vincoli tecnici e normativi, le procedure da seguire e i possibili vantaggi e svantaggi di questa soluzione.
Quadro normativo: cosa dice la legge oggi
L’installazione di una caldaia a condensazione in un condominio è regolata da un insieme di norme che si sovrappongono: norme edilizie, regolamenti di sicurezza, disposizioni condominiali e leggi statali.
Partiamo dalla normativa nazionale. In Italia, il riferimento principale per l’efficienza degli impianti termici è il D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche, integrate dalle norme del D.P.R. 74/2013. Dal 2015, in attuazione della Direttiva Europea 2009/125/CE (Ecodesign), è vietata la vendita e installazione di caldaie tradizionali a camera aperta alimentate a gas, salvo casi particolari di impossibilità tecnica o vincoli architettonici. Di fatto, le caldaie a condensazione sono oggi l’unica opzione per chi vuole un nuovo generatore a gas.
Quando si tratta di condomini, bisogna distinguere due situazioni:
Impianto centralizzato – In questo caso, l’eventuale sostituzione della caldaia condominiale con una a condensazione richiede una delibera assembleare approvata a maggioranza, come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore millesimale per lavori di notevole entità).
Impianto autonomo – Se il condominio è dotato di riscaldamento autonomo per ogni unità immobiliare, il singolo proprietario può sostituire la propria caldaia senza chiedere l’autorizzazione dell’assemblea, purché l’intervento non modifichi parti comuni dell’edificio (come canne fumarie condominiali o facciate). Tuttavia, deve comunque rispettare le norme tecniche e le prescrizioni locali.
Nel caso di distacco da un impianto centralizzato, la normativa prevede regole specifiche: il D.Lgs. 102/2014 consente il distacco purché non derivi un aggravio di spesa per gli altri condomini e non si comprometta il funzionamento dell’impianto. Il proprietario deve dimostrare, tramite relazione tecnica, che tali condizioni sono rispettate.
A livello tecnico, lo scarico dei fumi è regolato dalla UNI 7129 e successive revisioni, che prescrivono in quali casi si può scaricare a parete e quando invece è obbligatorio l’allaccio a una canna fumaria fino a tetto. Dal 2013, in base al D.Lgs. 179/2012, lo scarico a parete è consentito solo in casi specifici (sostituzione di caldaia preesistente, impossibilità tecnica a raggiungere il tetto, edifici storici), e sempre con apparecchi a condensazione.
Un aspetto spesso trascurato riguarda la condensa prodotta: il liquido è leggermente acido e deve essere scaricato nella rete fognaria, con eventuale neutralizzazione tramite appositi dispositivi. In un condominio, la realizzazione di tale scarico può richiedere lavori di adeguamento non banali.
Infine, va considerata la normativa locale: molti Comuni e Regioni hanno regolamenti specifici che possono imporre restrizioni ulteriori, ad esempio nei centri storici o in zone a vincolo paesaggistico. In tali casi, può essere necessaria l’autorizzazione della Soprintendenza.
Aspetti tecnici e criticità di installazione in condominio
Installare una caldaia a condensazione in un condominio non è un’operazione standard come in una villetta unifamiliare. Esistono alcune criticità tecniche da affrontare.
Il primo tema riguarda lo scarico dei fumi. Le caldaie a condensazione producono fumi a temperatura più bassa rispetto alle tradizionali, ma comunque devono essere convogliati all’esterno. In un condominio con canna fumaria collettiva, l’adeguamento per ospitare apparecchi a condensazione può richiedere l’inserimento di condotti in materiale plastico resistente alla condensa acida (come polipropilene o acciaio inox AISI 316L). Questo intervento, se la canna fumaria serve più appartamenti, deve essere concordato e deliberato dall’assemblea.
Il secondo aspetto riguarda la gestione della condensa. Ogni caldaia a condensazione produce diversi litri di acqua di condensa al giorno, soprattutto in inverno. In un appartamento distante dalle colonne di scarico, portare la condensa alla fognatura può richiedere pompe di sollevamento o tubazioni aggiuntive.
Terzo punto: ventilazione e sicurezza. Le caldaie a condensazione moderne sono a camera stagna e non necessitano di aria comburente prelevata dall’ambiente, ma richiedono comunque che il locale di installazione sia idoneo e conforme alle norme UNI. Nei condomini con cucine piccole o ambienti ciechi, bisogna verificare attentamente la fattibilità.
C’è poi la questione del rumore: se si installa la caldaia su una parete confinante con un’altra unità immobiliare, bisogna considerare che, pur essendo generalmente silenziose, le caldaie a condensazione possono produrre vibrazioni e rumori di accensione che, in alcuni casi, hanno generato controversie condominiali.
Dal punto di vista del rendimento, l’installazione in condominio offre vantaggi solo se l’impianto di distribuzione è compatibile con la bassa temperatura di esercizio, condizione ideale per massimizzare l’efficienza della condensazione. Se i radiatori sono dimensionati per temperature alte, il rendimento stagionale sarà comunque buono, ma non ottimale.
Vantaggi, svantaggi e valutazioni economiche
L’installazione di una caldaia a condensazione in condominio comporta diversi vantaggi. In primo luogo, il risparmio sui consumi di gas: rispetto a un vecchio apparecchio a camera stagna o aperta, la riduzione può arrivare fino al 30% in condizioni favorevoli. Questo si traduce in bollette più leggere e minori emissioni di CO₂.
In secondo luogo, si tratta di una tecnologia compatibile con gli obiettivi di transizione energetica e con gli incentivi ancora disponibili. Al 2025, la detrazione fiscale per la sostituzione della caldaia con una a condensazione di classe almeno A è ancora prevista al 50% per ristrutturazione edilizia, e può salire al 65% se abbinata a sistemi di termoregolazione evoluti. Tuttavia, i superbonus e maxi-incentivi del periodo 2020-2023 sono terminati o ridimensionati, rendendo necessaria una valutazione più attenta del ritorno economico.
Tra gli svantaggi, il primo è il costo iniziale: una caldaia a condensazione di buona qualità può costare, installazione inclusa, tra i 1.500 e i 3.000 euro per impianti autonomi, e molto di più se si tratta di un generatore centralizzato di grande potenza. Inoltre, gli adeguamenti a canne fumarie e scarichi condensa possono far lievitare ulteriormente la spesa.
Un altro svantaggio è la complessità autorizzativa: in un condominio, ogni intervento che coinvolge parti comuni richiede delibere e, in alcuni casi, autorizzazioni comunali. I tempi possono quindi allungarsi di mesi rispetto a un’installazione in abitazione singola.
Sul piano ambientale, sebbene le caldaie a condensazione siano molto più efficienti delle tradizionali, restano comunque apparecchi alimentati a combustibile fossile. In un’ottica di lungo periodo, il passaggio a pompe di calore o a sistemi ibridi potrebbe essere una scelta più in linea con gli obiettivi di decarbonizzazione al 2050.
Procedura consigliata e conclusioni
Per chi intende installare una caldaia a condensazione in condominio, è fondamentale seguire una procedura ordinata per evitare problemi tecnici e legali.
Il primo passo è la valutazione di fattibilità tecnica da parte di un termotecnico abilitato, che verifichi la compatibilità dell’impianto, la possibilità di allaccio a canna fumaria o scarico a parete e la gestione della condensa.
Se l’intervento riguarda parti comuni, occorre portare la proposta in assemblea e ottenere la maggioranza prevista dalla legge. In caso di distacco dal centralizzato, bisogna presentare la relazione tecnica che dimostri l’assenza di danni agli altri condomini.
A livello autorizzativo, può essere necessario presentare una CILA o altra pratica edilizia, soprattutto se si interviene sulla facciata o sulle canne fumarie. Nei centri storici o edifici vincolati, serve anche il nulla osta della Soprintendenza.
Infine, va scelta una caldaia di classe energetica A con marcatura CE e installata da un’impresa abilitata ai sensi del DM 37/2008, che rilascerà la dichiarazione di conformità. La manutenzione periodica e il controllo dei fumi restano obbligatori per legge.
In conclusione, installare una caldaia a condensazione in condominio è certamente possibile, ma richiede attenzione a molti aspetti che vanno ben oltre la semplice sostituzione dell’apparecchio. Il successo dell’intervento dipende dalla corretta pianificazione tecnica, dal rispetto delle norme e da una gestione trasparente dei rapporti condominiali. Solo così si possono ottenere i benefici attesi in termini di risparmio energetico, comfort e valorizzazione dell’immobile.
